Cómo calcular la actualización del precio del alquiler a partir del IPC o bien del IRAV
El arrendamiento retribuye al propietario por la cesión temporal de uso de su producto inmobiliario. Hoy, te guiamos para que sepas actualizar el precio del alquiler mediante dos métodos de cálculo diferentes:
- A partir del Índice de Precio al Consumo.
- Con el índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda.
Una vez hayas leído el artículo, además, podrás explicar a tu inquilino cómo se ha actualizado su pago.
¿Empezamos?
Como propietario: ¿Puedo actualizar el precio del alquiler? ¿Qué pasa en caso de no explicitar en una cláusula específica del contrato de alquiler mi voluntad de variar la renta del arrendamiento?
Sí, a priori, el marco legal prevé esta posibilidad. Eso sí, es imperativo que, en el contrato escrito de arrendamiento exista una cláusula en la que conste explícitamente la posibilidad de actualizar el precio de alquiler.
Cuando esta cláusula no se refleje en el contrato la actualización del precio del alquiler no se podrá aplicar. Como consecuencia, te verás en la obligación de mantener invariable la renta pactada en el primer contrato a lo largo de toda su duración (cinco años en el caso de las personas físicas y siete en el caso de las jurídicas).
¿Hay que avisar el arrendatario de la aplicación de la actualización del precio del alquiler?
Sí siempre. Tienes que tener presente que, en caso de no advertir sobre la variación de precio, esta será nula de pleno derecho. Hay que enviar la comunicación correspondiente (mediante: burofax, e-mail o correo postal) y almacenarla para demostrar que verdaderamente el inquilino la tiene que haber recibido.
En el mismo sentido, recomendamos guardar bien ordenados todos los recibos porque el inquilino tiene derecho a pedirte una prueba escrita conforme realizó el abono de la renda mensual de alquiler.
¿Qué puntos deben constar en el texto para informar de la actualización del precio del alquiler?
El texto donde informes de la variación del precio de alquiler debe constar de los siguientes puntos.
Antes del cuerpo del texto:
- Datos personales del propietario (nombre, apellidos, Documento Nacional de Identidad o Número de Identificación Extranjero, etc.).
- Datos personales del inquilino (nombre, apellidos, Documento Nacional de Identidad o Número de Identificación Extranjero, etc.).
- Municipio, día, mes y año.
En el cuerpo del texto:
Le comunico que a partir del mes y año en que se cumple una anualidad del contrato, el precio del alquiler mensual de la propiedad situada en la dirección que corresponda al producto inmobiliario alquilado se actualizará un ...% en función del resultado del índice que conste en el contrato.
La renta que pagará a partir del próximo mes de... será de...€, resultado de sumar a la renta actual de...€, el mencionado porcentaje del ...% de actualización.
Adjunto a esta comunicación la documentación procedente del Instituto Nacional de Estadística.
Como fórmula de despedida:
Atentamente,
Firma del propietario.
DNI o NIE del propietario1.
1: Este modelo está basado en uno de Idealista.
¿Con qué antelación hay que notificar la actualización del contrato?
Con una anticipación de un mes (30) treinta días respecto a la aplicación del nuevo precio de alquiler.
¿Cada cuánto tiempo puedo proceder al cambio del arrendamiento? Cuando se aplicará el nuevo precio del alquiler?
El precio del alquiler únicamente puede actualizarse una vez al año.
La actualización del contrato de alquiler se comunicará el mes preciso en el cual se cumpla un año desde la firma del contrato.
Así, por ejemplo, si hemos firmado el contrato por primera vez el mayo del 2024:
- La actualización se comunicará en mayo de 2025.
- La variación del precio del alquiler entrará en vigor en junio de 2025.
En Finques Feliu y en grupo Housfy nuestros profesionales están capacitados para redactar contratos sin costosas omisiones ni errores y, por supuesto, impecables des del punto de vista legal. Todo ello solucionando las dudas que puedas plantear.
¿Cómo actualizar el precio del alquiler según el IPC y El IRAH?
Ten presente que, cuando se redacte la cláusula que hace constar la actualización del alquiler, tiene que quedar explicitado qué método utilizaremos (evidentemente, una vez hemos escogido uno, este no puede cambiarse).
La primera manera para variar el precio del alquiler se vincula al Índice de Precios al Consumo.
Esta es la manera tradicional de cálculo del precio del alquiler porque el IPC se usa para una amplia cesta de bienes. La tasa porcentual puede ser positiva, y en consecuencia, aumentar el precio del alquiler, o negativa entonces este se abaratará.
¿Qué etapas hay que seguir para actualizar el precio del alquiler mediante el IPC?
0. Hay que tener en cuenta cuál es el precio de alquiler que cobramos antes de la actualización: Esta cifra nos servirá de base para efectuar las operaciones matemáticas posteriores.
Cuando, por ejemplo, cobramos un arrendamiento de 1.000 €. La actualización según el IPC se calculará siguiendo estos pasos:
- Divide El IPC del mes en curso entre 100: Por abril de 2025 es 2,2, por lo tanto, el resultado es 0,022.
- Multiplica la tasa porcentual de variación del IPC por el precio del alquiler de antes de la actualización, es decir, 0,022*1.000 el resultado es 22.
- Suma la variación del IPC al alquiler baso antes de la actualización, es decir, 1000+22 mujer 1.022 que será la nueva cantidad a cobrar.
Recuerda que este nuevo precio de alquiler calculado el abril de 2025 se comunicará el mayo de 2025 y estos 1.022 €, entrarán en vigor el próximo junio de 2025.
El Instituto Nacional de Estadística facilita mucho todo ello.
El IRAH: Objetivo, fórmula para calcularlo y valores de la misma explicitados por el legislador
El IRAH, que como el IPC puede ser una tasa positiva o negativa, nace de la nueva ley de vivienda. Se trata de un índice más complejo que el IPC en él se busca una menor distorsión (sobre todo excluyendo los precios de la energía). Se supone que, de este modo, se conseguirá una mayor corrección a la baja de los precios inmobiliarios en comparación con el primer índice.
El resultado del IRAH sale de la combinación de tres medidas diferentes de la variación de los precios:
- El IPC: Que es la medida utilizada al primer método.
- El IPC subyacente: Que excluye los precios de energía (electricidad, gas, gasolina, etc.) y de los alimentos no elaborados (frutas, verduras, etc.). El IPC subyacente saca dos de los elementos que más pueden elevar la inflación. Por otra parte, introducir la inflación subyacente permite ajustar el cálculo del índice a periodos más cortos de tiempos respecto al año que tiene como referencia más habitual de comparación el IPC.
- Tasa de Variación Anual Media Ajustada: Según la Resolución de 18 de diciembre del 2024 de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística la fórmula para averiguar el número resultante es la siguiente:
TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))
En la fórmula anterior:
- TVAMAmt es la tasa de variación anual media ajustada, lo mis m del año t.
- TVIPCmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.
- TVIPCSmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en lo mes m del año t.
Aclaraciones del legislador a propósito de los valores asignados a los diferentes parámetros de la fórmula para calcular la *IRAV:
α: es un parámetro que (...) tomará el valor 0.5 (...).
β: es un parámetro que tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo.
Puedes consultar aqui la Resolución de 18 de diciembre de la presidencia del INE por la que se define la IRAV y que ha sido nuestra fuente en la hora de mostrar la fórmula anterior.
¿Qué etapas hay que seguir para actualizar el precio de alquiler mediante el IRAV?
Atención: El IRAV solo se aplicará en aquellos contratos firmados con posterioridad al 26 de mayo del 2023.
Lo calculamos para marzo del 2025 que, en la fecha de publicación de este escrito, es el último mes disponible.
Para mayor claridad imaginemos que partimos de la misma cantidad de base para calcular la actualización del precio de alquiler: 1.000 € y, sabemos que el último IRAV disponible es de 1,98% (menor que el IPC en esta ocasión).
0. Hay que tener en cuenta cuál es el precio de alquiler que cobramos antes de la actualización: Esta cifra nos servirá de base para efectuar las operaciones matemáticas posteriores.
La actualización según el IRAV se calculará siguiendo estos pasos:
- Hay que dividir 1,98 entre 100, es decir, 0,0198 y multiplicarlo por 1.000 y nos queda 19,8.
- Esta cantidad 19,8 se tiene que sumar en la base que es 1000.
- El IRAH en el ejemplo seguido será: 1.000+19,8, es decir, 1019,8 €.
En este enlace del INE podrás consultar los futuros datos del IRAV.
Para cualquier duda estamos a tu disposición.