Guía 2026: Normativa del aire acondicionado en la comunidad de vecinos
Ante olas de calor como la actual el aire acondicionado es necesario, controlar su consumo permite ahorrar en la factura eléctrica.
¿Se puede poner aire acondicionado en la fachada?
Como norma general no se puede poner aire acondicionado en la fachada. Esta opción está restringida a edificios antiguos sin espacio suficiente en la azotea o en el patio de luces.
Estatutos de la comunidad y Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano: claves para legalizar cualquier instalación de aire acondicionado en la comunidad de propietarios
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Los Estatutos nunca pueden contradecir ninguna ordenanza municipal vigente.
¿Qué pasa cuando los Estatutos deniegan el permiso de la comunidad para instalar el aire acondicionado? El proceso queda bloqueado.
¿Cómo actuar cuando no se oponen a la colocación de la refrigeración? Entonces la Junta podrá votar y aprobar esta actuación.
¿Cuántos votos se necesitan para poner aire acondicionado? La mitad más uno.
El artículo 553-25 del Código Civil Catalán estipula que se necesita: “mayoría simple de votos afirmativos de los Propietarios que han participado en la Junta, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación”. Aunque, en el Código Civil Catalán, el caso del aire acondicionado no se menciona, encaja con el epígrafe f): [Se adoptan por mayoría simple] “los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para adoptarlos”. ¿Tienes dudas adicionales? Los Administradores de Fincas de Grup Housfy responden.
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La Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano
Zonas del edificio donde se puede emplazar el aire acondicionado según la Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano
En edificios no protegidos por el Catálogo del Patrimonio Arquitectónico: en la azotea del edificio.
Solo se puede poner aire acondicionado en la fachada cuando no hay sitio en la azotea (a condición de que no se rompa con el diseño).
Son admisibles las siguientes situaciones: Sobre la fachada. Por delante de la carpintería. Sobre los alféizares de las ventanas. Sobre los paramentos de fachada, miradores y balconadas (…).
Artículos de la Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano que regulan las colocaciones
46.1:
“En los proyectos de edificios de nueva planta y de rehabilitación integral los aires acondicionados prioritariamente (...) deberán situarse en las azoteas (...)".
63:
“2. Queda prohibida la colocación de los elementos técnicos de instalación sobre los paramentos de fachada, miradores y balconadas. En ningún caso estos elementos pueden sobresalir del cerramiento de los huecos arquitectónicos. Estos elementos deben armonizar con la solución del cerramiento en que se ubiquen.
3. En el caso de edificios incluidos en el Catálogo del Patrimonio Arquitectónico Histórico-Artístico de la ciudad de Barcelona, la colocación de estos elementos requerirá obligatoriamente la obtención de la licencia municipal".
Composición en plano de fachada
a) Sobre la losa de balcón, se admite siempre que se respeten las condiciones siguientes:
Que quede por detrás de la barandilla y por debajo de su límite superior.
Que no dañe la fachada y se separe de ella.
Que no haya conductos vistos por la fachada.
40.1: “Los propietarios deben velar por el mantenimiento de la composición arquitectónica de la fachada. Las barandillas, persianas y toldos de una misma unidad constructiva, ya sea en fachada interior o exterior, deben mantener la homogeneidad prevista en el proyecto constructivo o acordada por la propiedad o comunidad de propietarios.
40.3: “No se pueden colocar instalaciones o conducciones sobre las fachadas, excepto las expresamente autorizadas -instalaciones básicas de servicio, telefonía, electricidad y gas”.
En el interior del edificio, por detrás de la carpintería, con las condiciones siguientes:
Que forme parte de un proyecto de integración que tenga en cuenta la composición original de la fachada.
Que no se varíe la composición de las ventanas ni los materiales originales. No se deben dañar ni carpinterías ni protecciones solares.
Que el aparato quede oculto.
Que no haya conductos vistos por fachada. El paso de instalaciones se debe hacer por el interior del edificio.
En lo que respecta a plantas bajas no es admisible en las siguientes situaciones sobre la fachada, los alféizares de la ventana o por delante de la carpintería, en el caso de los porches y otros espacios privados de uso público estos tendrán la misma consideración que cualquier otro espacio visible desde la calle.
¿Qué dice la normativa sobre el ruido de aire acondicionado de los vecinos?
El artículo 546-14 del Código Civil Catalán introduce el concepto legal de "inmisión". Este se define como: “molestia causada por el propietario de un inmueble vecino al ejercer las facultades de uso y disfrute derivadas de su derecho de propiedad”.
¿Qué hacer ante la inmisión causada por el aire acondicionado?
Cuando no proceda de nuestra finca se aplican principalmente los puntos 1, 2 y 5 del referido artículo 546.14.
Cuando se origina en nuestro edificio.
1: Los propietarios de una finca deben “tolerar las inmisiones provenientes de una finca vecina que son inocuas o que causan perjuicios no sustanciales (...)”.
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Expón el problema de inmisión al vecino y dialoga con él.
2. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones que produzcan perjuicios sustanciales cuando:
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Son consecuencia del uso normal de la finca vecina, según la normativa.
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Hacerlas cesar comporta un gasto desproporcionado”.
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Las inmisiones sustanciales que provienen de instalaciones autorizadas administrativamente facultan a los propietarios afectados a: - Requerir la adopción de las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables para evitar las consecuencias dañosas.
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Intenta llegar a un acuerdo: la solución es que reduzca la potencia de su aire acondicionado. Dado que el aire acondicionado es vital en verano, te recomendamos cierta flexibilidad.
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Consulta con el Administrador de Fincas para que ejerza de mediador.
¿Cuál es la distancia mínima respecto del aire acondicionado del vecino?
No hay ninguna establecida.
La Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano se centra en otros aspectos:
● Impedir el impacto visual de la instalación.
● Asegurar el cuidado de la fachada.
● Dejar claro que la azotea es el lugar donde emplazarlo.
Además, según el documento "Criterios de colocación de los aires acondicionados en la ciudad de Barcelona", instalar el aire acondicionado en el balcón de la comunidad no debe ser la opción prioritaria.
¿Dónde colocar el motor del aire acondicionado?
En la azotea o en el patio de luces.
En los edificios de nueva construcción o en rehabilitaciones integrales. El artículo 76.1 de la Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano dispone: “Los proyectos de construcción de edificios de nueva planta, de remodelación o de rehabilitación integral deben prever una reserva de espacio (...) para las instalaciones particulares de climatización”.
El patio de luces. Al ocultar el motor del aire acondicionado se evita cualquier impacto visual. No obstante, se debe tener cuidado para no molestar a los vecinos con ruido o calor excesivos.
La fachada. Siempre debe ser la última opción.
¿Qué hacer si un vecino pone aire acondicionado sin permiso?
Cuando un vecino emplace un aparato de aire acondicionado sin permiso será necesario ir aumentando gradualmente las medidas legales para convencerlo de retirar el aparato. A continuación mostraremos la secuencia de pasos precisa:
¿Qué hacer si un vecino pone aire acondicionado sin permiso?
Fase amistosa. Por desconocimiento un vecino puede contratar a una empresa instaladora que coloca el motor sin estudiar la normativa.
Se le debe informar, con un tono sereno y expresiones comprensibles, del contenido de la Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano y los Estatutos. Entonces habrá que pedirle que reubique o retire el aparato.
Requerimiento vía burofax con acuse de recibo. Cuando el diálogo no funciona, el presidente de la comunidad (o el administrador de fincas en su nombre) debe enviar un burofax con acuse de recibo al propietario de la vivienda. Este debe requerir formalmente: La retirada o modificación de la instalación en un plazo determinado (por ejemplo, 15 días), explicando qué norma incumple.
Denuncia ante el Ayuntamiento. Cuando el vecino que ha colocado el aire acondicionado sin permiso no responda, dentro del plazo establecido, al burofax:
Cualquier vecino perjudicado podrá denunciarlo al Consistorio por incumplir la Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano.
¿Qué resultado tiene la denuncia?
- Un inspector municipal visitará la finca si constata la infracción.
- El Ayuntamiento abrirá un expediente sancionador.
- Impondrá una multa al propietario y lo obligará a retirar o legalizar el aparato bajo amenaza de sanciones económicas.
Vía judicial la acción de cesación. ¿El vecino infractor todavía no ha recolocado o retirado el aparato de aire acondicionado? De acuerdo con los epígrafes 1 y 2 del artículo 553-40 del Código Civil Catalán es necesario requerir a un juez que decrete “la acción de cesación”.
El artículo 553-40.1 dispone: “Los propietarios y los ocupantes no pueden realizar en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad (...)”.
El artículo 553-40.2 abre la puerta a requerir la ”acción de cesación”: “La presidencia de la comunidad, si se realizan las actividades a que hace referencia el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios (...) puede ejercer contra los propietarios y los ocupantes del elemento privativo la acción para hacerla cesar, que se debe tramitar de acuerdo con las normas procesales correspondientes. Una vez presentada la demanda, que se debe acompañar con el requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre ellas, la cesación inmediata de la actividad prohibida.
Esperamos haberte ayudado a dominar la normativa del aire acondicionado.