Derechos y deberes de inquilino y propietario
¿Qué derechos tiene el inquilino?:
- Negociar con el propietario la renta del alquiler y la duración del contrato
Si se desea, el contrato de arrendamiento podrá prorrogarse anualmente cinco años por personas físicas y siete en el caso de las jurídicas.
Esto será así salvo que el propietario necesite el inmueble para vivir en él permanentemente. Además, el contrato de alquiler será prorrogable anualmente un mínimo de tres años si el inquilino lo deseara.
- Adquirir preferentemente la vivienda:
Esto significa que el inquilino tendrá derecho prioritario en la hora de comprar la vivienda en caso de que el propietario decide ponerlo en venta.
- Solicitar al arrendador las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda:
Este no es un derecho absoluto. Es decir, el inquilino no puede reclamar al propietario reparaciones adicionales derivadas del mal uso que él haga de la vivienda una vez se encuentra vigente el contrato de alquiler.
En este sentido, desde Feliu recordamos a los inquilinos que su piso de alquiler es suyo -aunque sea temporalmente- trátelo con cuidado y establezca una comunicación fluida con el propietario para evitar malentendidos que deriven en conflictos.
- El propietario está obligado a facilitar los recibos o una prueba escrita del pago de las rentas del alquiler:
Este derecho arraiga en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que dice el siguiente: “El propietario queda obligado a librar al inquilino recibido del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”.
- Amparo constitucional ante el allanamiento de morada:
Una vez el contrato de alquiler esté en vigor, el propietario no podrá entrar a la vivienda arrendada sin permiso explícito del inquilino. El allanamiento de morada sin permiso judicial es inconstitucional.
- Recuperar la fianza de alquiler:
La experiencia nos dice que se trata de un punto que genera confusión en cuanto a la vuelta de la fianza de alquiler. El artículo 36 de la LAU establece que: la fianza “tiene que ser restituida al arrendatario -por el propietario- al final del arrendamiento, transcurrido un mes desde la entrega de las claves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva esta restitución”. El que hemos dicho se cumple siempre que el piso se encuentre en perfectas condiciones en el momento de terminación del alquiler. Por el contrario, sí el piso tiene algún tipo de desperfecto se entiende que se ha incumplido el contrato de alquiler y la ley faculta al propietario para retener el importe de la fianza. Para dudas adicionales consulta nuestro artículo de hace un año.
2. ¿Qué obligaciones tiene el inquilino?:
- Realizar el pago de la fianza de alquiler:
¿Cuándo? Antes de la firma del contrato de alquiler. En cuanto al importe de la misma será de una mensualidad en el alquiler de viviendas y dos en el alquiler para uso diferente de vivienda.
- Cumplir con el pago mensual de la renta del alquiler:
El desembolso se efectúa durante los siete primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto en metálico y en la vivienda arrendada (aunque el normal es que se pacte que la renta se pague por transferencia bancaria).
- No se puede ceder el contrato:
Esto implica la prohibición expresa de subarrendar sin el consentimiento escrito del propietario.
- Dejar la vivienda en las mismas condiciones en que estaba cuando empezó el contrato de alquiler:
- Pagar las pequeñas reparaciones:
Seamos claros, estas reparaciones únicamente tienen que derivarse del desgaste por el uso ordinario de la vivienda y las que sean imputables por un mal uso por parte del inquilino.
Poner en conocimiento del propietario en el plazo más breve posible la realización de las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad a este respeto, el inquilino está obligado a permitir la entrada del propietario y/o técnicos designados por él para verificar la necesidad de realizar estas reparaciones.
- Soportar las obras de mejora referidas:
El bien inmueble está en alquiler de esto no hay duda. Ahora bien, sigue siendo del propietario por este motivo, el inquilino tiene que soportar las obras de mejora que,en primer lugar, además, le beneficiaran a él/ella.
- El inquilino nunca puede realizar obras en la vivienda que alquiló
El inquilino no puede llevar a cabo a la vivienda actividades: molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
En estos casos la rescisión del alquiler es inmediata.
3. ¿Qué derechos tiene el propietario?:
- Recibir la fianza de alquiler -equivalente a una o a dos mensualidades de la renta-
- Recibir puntualmente el pago de la renta de alquiler acordada
Aunque hay ocasiones en las cuales se pide más cuando el inmueble es muy grande o tiene un gran valor.
- Exigir al inquilino que repare los daños que haya podido causar a la vivienda:
Estos son los causados por un uso indebido del inmueble o consecuencia del uso diario. Seamos claros: los daños estructurales del inmueble o los causados por otros vecinos que afecten a la habitabilidad de la vivienda, tendrán que ser sufragados por el propietario.
- Aumentar la renta del alquiler en función del que se haya especificado en el contrato:
Se trata de un derecho sujeto a que conste una cláusula explicita en el contrato de alquiler. Así las cosas, si el propietario no introduce esta cláusula en el contrato, tendrá que cobrar el mismo importe en concepto de renta durante la duración del contrato
- Suspender el sistema de prórrogas del contrato de alquiler cuando haya pasado el primer año de duración del contrato:
El propietario tendrá que: comunicárselo al inquilino con, al menos, 30 días de antelación y, motivar esta suspensión por la “cláusula de necesidad”. Esto es, que tiene que disponer de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares de primer grado.
- Solicitar la resolución judicial del contrato de alquiler si el inquilino no paga las rentas
A estas alturas es obvio pero el alquiler es un contrato entre un propietario que cede el uso del bien inmueble a cambio de una contraprestación económica. De no producirse el pago la resolución judicial es *solicitable. Recordar que otro supuesto punible es el subarriendo ilegal.
4. ¿Qué obligaciones tiene el propietario?:
- Garantizar que la vivienda es habitable
En todas las Comunidades –excepto en Madrid y Extremadura- hace falta la cédula de habitabilidad de la vivienda. No basta con esta garantía, la vivienda tiene que seguir en condiciones de habitabilidad durante el tiempo que dure el contrato de alquiler. Para que un muy inmueble sea alquilable tiene que poseer el correspondiente Certificado de Eficiencia Energética que tiene que ser otorgado por un técnico facultado para ello.
- Reparar el que sea urgente dentro de la vivienda
Especificamos ejemplos de que es urgente: encargarse de averías en las instalaciones eléctricas del inmueble o de la caldera.
- No molestar al inquilino
Durante el tiempo en el cual se encuentra vigente el contrato de alquiler el inquilino está asistido por el derecho de “inviolabilidad” del domicilio. De la misma forma no tiene que ser sometido a mobbing.
- Comunicar cualquier actualización que se produzca en la renta del alquiler:
Cuando cambie la renta de alquiler, el propietario tiene que comunicarlo al inquilino de forma fehaciente con un mes de antelación como mínimo. Además, tiene que justificar todos aquellos gastos que provoquen el aumento del alquiler pactado inicialmente.
- Garantizar al inquilino un uso pacífico de la vivienda:
El propietario tendrá que garantizar al inquilino que ningún tercero reclamará judicialmente la posesión o utilización de la vivienda durante la vigencia del contrato de alquiler.
Ahora, tanto si usted es propietario como locatario tiene una guía con la cual los parámetros del contrato del alquiler y las implicaciones que supone su firma están claros. En Feliu siempre le podemos ayudar tanto alquilando bienes inmuebles como asesorándole en cualquier duda.