Licencia municipal y acuerdo comunitario para obras

01 | 10 | 26
| Marca Feliu

Para obras en zonas comunes, se requieren dos trámites jurídicamente independientes:

  1. La autorización de la comunidad de propietarios para obras con mayoría simple (art. 553-25 del Código Civil de Cataluña).

  2. La licencia municipal: el permiso municipal no valida las obras comunitarias sin el acuerdo de los propietarios.

 

¿Por qué el permiso municipal no valida las obras comunitarias?

 

La licencia municipal no anula el derecho de los propietarios a proteger su patrimonio oponiéndose a la obra. El artículo 12.1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales establece esta potestad:

«Las autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero».

 

Marco legal de la licencia municipal y la comunidad

 

La concesión de la licencia municipal para obras en zonas comunes se rige por el Derecho Administrativo, mientras que el consentimiento de los vecinos pertenece al Derecho Privado (Derecho Civil Catalán). El efecto jurídico de esta dualidad evidencia la relación entre la licencia municipal y la comunidad de propietarios.

 

La autorización de la comunidad de propietarios para obras

 

Obtener la licencia de obras sin el permiso de la comunidad incumple el marco legal, ya que la ley de propiedad horizontal y los elementos comunes se vinculan directamente. Si se inicia una actuación sin acuerdos, la impugnación de obras en la comunidad de propietarios es la vía de protección de los vecinos.

Para aprobar la obra legalmente, es necesario convocar la junta cumpliendo estos requisitos:

  • Convocatoria formal: Enviar por correo postal o electrónico con justificante, y colgarla en el tablón de anuncios con la antelación legal.

  • Información obligatoria: Fijar claramente la fecha, la hora y el orden del día.

  • Verificación de quórum: Comprobar la asistencia mínima requerida para constituir la junta.

  • Debate y votación: Exponer el proyecto, resolver dudas y votar según las cuotas de participación de los propietarios al corriente de pago.

Recuerda que los órganos de gobierno de la comunidad son:

  • El Presidente: Lidera la junta y ostenta la representación legal.

  • El Vicepresidente: Suple al presidente en caso de ausencia justificada.

  • El Secretario: Redacta el acta y custodia la documentación de la reunión.

 

Obtener la licencia municipal en Barcelona

 

En la siguiente tabla vemos el procedimiento oficial para tramitar obras en la capital catalana:

Paso de tramitación Procedimiento oficial de la Sede Electrónica Efectos y requisitos
1. Consulta previa de la tramitación de la obra Consulta obligatoria sobre el tipo de actuación y protección patrimonial. Genera el certificado que determina si se tramita como Comunicación Previa con el Informe de Idoneidad Técnica o como Licencia Mayor.
2. Acreditación técnica Obtención del Informe de Idoneidad Técnica. Se emite mediante un colegio profesional o entidad colaboradora acreditada.
3. Presentación y pago Registro telemático en el Portal de Trámites y pago de tasas o del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones e Obras. Es necesario acreditar el pago de las ordenanzas fiscales municipales correspondientes.
4. Resolución e inicio de obras Ejecución según el régimen de intervención asignado.

• Comunicación Previa: Efecto inmediato o conformidad directa.

 

• Licencia Mayor: Hay que esperar la resolución expresa del Ayuntamiento.

 

Hoy hemos visto cómo hacer obras legalmente en el edificio en que resides para ello, la licencia municipal y la comunidad de propietarios son claves.