Siete preguntas actualizadas sobre el contrato de alquiler

En marzo escribimos un artículo sobre que documentación pedimos para formalizar un alquiler. Hoy respondemos dudas sobre dicha forma de tenencia.

1. ¿Qué supone alquilar? y ¿Qué debe constar en el contrato de alquiler?

Que el/la propietari@ cede voluntariamente y temporalmente la posesión de un bien inmueble a cambio de una renta. En el contrato de alquiler siempre se establecerá explícitamente la cantidad a satisfacer y la dirección del inmueble alquilado.

2. ¿Cómo afecta al alquiler el Real Decreto-ley 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19?

 Es un hecho objetivo que el RDL se centra en proteger a l@s inquilin@s.

El RDL 11/2020 de 31 de marzo prevé cuatro medidas que afectan a la relación propietario/inquilino:

2.1.  Suspensión de desahucios para las familias vulnerables:

El juzgado deberá valorar la extensión del concepto "familia vulnerable" y si dicha "vulnerabilidad" ha sido causada por una mengua de ingresos directamente derivada de la situación económica causada por el coronavirus. La suspensión es por un plazo de seis meses (a contar a partir del fin del estado de alarma).

2.2 Prórroga automática de los contratos de vivienda habitual:

Los contratos de este tipo que fuesen a vencer entre la entrada en vigor del estado de alarma y dos meses después de su finalización podrán prorrogarse, bajo petición del inquilino, por un periodo máximo de seis meses. En este tiempo, los términos y condiciones establecidos en el contrato inicial deberán mantenerse. Esta solicitud deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que las partes fijen otro tipo de acuerdo.

2.3 Moratoria en grandes propietarios:

 "Gran propietari@" es la persona -jurídica o física- titular de 10 o más inmuebles. 

Los inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar al casero, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta durante cuatro meses. A partir de aquí, el arrendador podrá elegir entre ofrecer al inquilino una reducción del 50% de la deuda de esos cuatro meses o ir fraccionando las cuotas a deber en el plazo de tres años y sin ningún tipo de interés acumulado.

2.4 Moratoria en pequeños propietari@s:

El texto discutido en el Consejo de Ministros permite que los inquilinos vulnerables soliciten al arrendador una prórroga o condonación. Ambos tendrán un plazo de siete días laborables desde la petición para buscar alternativas, ya sea la suspensión, el aplazamiento o el fraccionamiento de la cuota.

Como no puede ser de otra forma, l@s inquilin@s que se acojan fraudulentamente a las ayudas previstas serán castigados.

Para conocer todas las medidas del RDL que protegen a inquilin@s haz click en el link del diario cinco días.

3. ¿Cómo se establece el importe del alquiler?

Depende del momento del pacto entre propietario e inquilino al que hagamos referencia.

Así, en primera instancia cuando el/la inquilin@ busca un inmueble es el propietario quién establece el precio en libre mercado (ahora a la luz del RDL 11/2020 parcialmente intervenido). Ahora bien, cuando ha finalizado el primer contrato y se trata de prorrogarlo el posible incremento del precio de alquiler no podrá superar el Índice de precios al consumo.

4. ¿Qué es la fianza de alquiler? ¿Es legal?

Un importe que el inquilin@ tiene que depositar en el Instituto Catalán del Suelo para cubrir posibles desperfectos en la vivienda (en caso de no existir cabe la fianza se devolverá entera en el locatario/a cuando se acabe el contrato de alquiler). La fianza equivale a un mes de alquiler para una vivienda y a dos meses para usos diferentes al residencial. Además, las partes pueden acordar establecer garantías bancarias adicionales.

La fianza es completamente legal. Concretamente, se fija en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en 2020. Al ser establecida en la ley, no es una imposición de la propiedad ni tampoco de la empresa inmobiliaria.

5. ¿Se puede prorrogar un contrato de alquiler?

Sí siempre que la propiedad no se oponga y que el/la inquilino/a también quiera continuar con él.

6. ¿Puede el propietario recuperar el bien inmueble antes de la finalización del contrato?

Si, pero tiene que comunicar al/a inquilino/a su intención con una antelación de 30 días respecto al final del contrato (o de alguna prórroga del mismo). Hay que mencionar que la propiedad solo puede argumentar que necesita el producto inmobiliario para él/a mismo/a o un/a familiar próximo para la recuperación.

Así mismo, para que todo sea legal la propiedad debe hacer constar su intención desde el principio en el contrato y no puede recuperar el producto inmobiliario antes de haber transcurrido un año desde el inicio del alquiler.

7. ¿Puede el/la inqulino/a "desistir" del contrato de alquiler antes del final de este?

Si puede renunciar al contrato. Eso sí, lo tiene que hacer una vez hayan pasado seis meses desde la firma. En cuanto al procedimiento, el/la inquilino/a tiene que comunicar su renuncia usando un medio fehaciente -un burofax por ejemplo-.... ¿ tan fácil? En absoluto.

Veámoslo, dado que la propiedad es perjudicada por la prematura marcha del/a inquilin@, según el artículo 11 de la LAU este lo indemnizará con el pago avanzado de una mensualidad por cada uno de los años que reste hasta el final estipulado en el contrato (o la parte proporcional si en el momento de la dejación queda menos de un año). La dejación no ha sido modificada por el reciente Real Decreto 7/2019 que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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