Càlcul de la quota de participació en la comunitat propietaris

01 | 09 | 26

| Sector immobiliari

El coeficient o quota de participació en la comunitat de propietaris s’expressa com el percentatge o xifra en centèsimes que determina la part de propietat que té cada titular sobre els elements comuns de l'edifici. Aquesta quantitat numèrica es calcula en funció de la superfície i característiques de cada producte immobiliari.

Factors de càlcul d’una quota de participació en el Codi Civil Català: quins són?

Hi ha quatre factors de càlcul de la quota de participació:

Quina és la superfície útil en metres quadrats de cada immoble i de l’edifici sencer.

L'article 553-3.2 indica que les quotes s'assignen proporcionalment a la superfície.
L'article 553-9.1 b on el legislador defineix “superfície útil”.

Determinar correctament ubicació i alçada de cada immoble.
- Hi ha dues situacions en les quals cal evitar confusions:

Si vius en un entresol.
Quan, en compliment de la futura normativa de la Generalitat de Catalunya, s’afegeixin alçades a l’edificació inicial.

L'ús ponderat dels serveis comuns. Aquest concepte es defineix com “L'aprofitament o intensitat d'ús que s'espera de l'immoble”.

Les dades físiques i jurídiques del pis. Ens referim a [les seves] “característiques particulars, servituds o annexos”.

Vinculació amb el Llibre de l'Edifici i el Registre (Art. 553-9.1): Per connectar aquests factors amb la constitució de la propietat horitzontal l'escriptura pública ha d'incloure obligatòriament la descripció dels elements privatius indicant-ne, entre altres característiques:

La superfície útil.
La quota assignada.
El plànol descriptiu de l'immoble.

Ley de Propiedad Horizontal: coeficient de participació

La Ley de Propiedad Horizontal al seu article cinquè explica com fixar el coeficient de participació.

Dins cada producte immobiliari cal ressenyar aquests aspectes.

“La descripció.
Les circumstàncies exigides a la legislació hipotecària.
Els serveis i instal·lacions d’aquest. Aquí cal detallar:

Extensió.
Límits.
Planta on se situa.
Quins annexos té? El garatge, les golfes o un soterrani”.

Quin element cal especificar abans d’establir la quota de participació?

La quota de participació que correspon a cada pis o local.

La quota de participació serà determinada pel promotor, en tant, que al principi és el propietari únic de l'immoble. Hi ha quatre camins a l’hora d’iniciar la venda de l’edifici:

Per pisos.
Per acord de tots els propietaris existents.
Per laude.
Per resolució judicial.

Quan s’hagi d’establir la quota de participació es prendrà com a base la superfície útil de cada producte immobiliari.

Com es calcula la quota de participació en el Codi Civil Català?

Els aspectes bàsics del càlcul de la quota de participació i la possibilitat de modificar-la segons el Codi Civil Català són a la següent taula.

Criteri	Codi Civil de Catalunya
Procediment de fixació de la quota de participació inicial	Se’n parla als articles: 553-3.3 i al 553-8.2 Al 553-3.3 es diu: “Les quotes de participació es determinen (...) [recorrent a dos camins alternatius]: L’acord unànime dels propietaris. [quan aquest pacte no sigui possible] la decisió recaurà en: L’autoritat judicial. [o bé en un] Procediment de resolució extrajudicial de conflictes.” A l’article 553-8.2 entra en escena la figura del promotor com a “legitimat”.
Com es pot modificar la quota de participació inicialment pactada?	Segons el mateix article 553-3.3 es poden canviar per tres camins: l’Acord unànime dels propietaris. [Una resolució dictada per] l’autoritat judicial. Un procediment de resolució extrajudicial de conflictes.
Es permet a posteriori pactar despeses de caràcter extraordinari?	Sí. A l’article 553-3.4 es preveu que: “Es poden establir, a més de la quota de participació, quotes especials per a despeses determinades”.

Exemple pràctic: càlcul de la quota de participació en una comunitat de propietaris

Recórrer a un cas pràctic permet comprendre com es calcula la quota de participació. Imaginem que:

La comunitat de propietaris on tens un immoble està en un edifici petit de 3 habitatges sense zones comunes complexes.
Els tres titulars dels habitatges han de repartir-se el pagament d’un rebut de 100 €.

Dades de l'edifici:

Superfície útil total de l'edifici: 300 m²

Superfície útil de cada immoble:

Primer pis: 150 m²
Segon pis: 100 m²
Tercer pis: 50 m²

Càlcul del percentatge:

Fórmula de la quota de participació de cada departament = (Superfície del pis/Superfície total)*100.

Primer pis (150/300)*100=50. Li correspon el 50% de la quota.
Segon pis: (100/300)*100= 33,3. Li correspon el 33,33% de la quota.
Tercer pis: (50/300)*100 = Li correspon el 16,66% de la quota.

Traducció a xifres absolutes:

Finalment cal repartir proporcionalment els 100 € entre els tres propietaris:

El primer ha d’ingressar 50 €.
El segon ha d’abonar 33,33 €.
El tercer propietari pagarà els 16,66 € restants.

El repartiment de despeses a la comunitat de propietaris

El repartiment de despeses a la comunitat de propietaris està regulat a l'article 553-45 del Codi Civil de Catalunya, el qual estableix dues circumstàncies principals:

Per norma general: Les despeses es distribueixen segons la quota de participació assignada a cada immoble.
En casos especials: Els Estatuts o la Junta de Propietaris poden fixar un repartiment diferent o establir quotes especials.

Codi Civil Català i quota de participació: Com s'aplica l’article 553-45?

Regla general (Art. 553-45.1): Tots els propietaris contribueixen a les despeses comunes (ordinàries i extraordinàries) en proporció a la seva quota de participació.
El no ús no eximeix del pagament (Art. 553-45.2): Vius a la planta baixa i no fas servir l'ascensor? És igual. Com a norma general, hauràs de finançar el seu manteniment.

Aquest principi té dues excepcions:

Que els estatuts diguin el contrari.
Aquells casos on la millora en qüestió no sigui exigible per llei.

Quotes especials (Art. 553-45.3): Els estatuts poden fixar quotes diferents de la general per a serveis o àrees concretes (per exemple, despeses exclusives de pàrquing).
Recàrrec per activitats (Art. 553-45.4): La comunitat pot aplicar un increment en la quota als pisos o locals que facin un ús especialment intensiu dels serveis comuns per una activitat empresarial o professional (com ara un pis turístic).

*Excepció per a propietaris dissidents (Art. 553-30.2): Si la despesa correspon a la instal·lació d'un nou servei no obligatori per llei i l'import supera la quarta part (25%) del pressupost anual de la comunitat, els propietaris que hi hagin votat en contra no estan obligats a pagar-la.

Com modificar la meva quota de participació a la comunitat d’acord amb el Codi Civil Català?

Hi ha tres maneres de modificar la quota de participació en una comunitat de propietaris a Catalunya:

Aconseguir l’acord unànime de tots els propietaris a la junta.
Escollir la mediació o recórrer als “bons oficis” dels nostres administradors per arribar a un acord sense afectar la convivència veïnal.
Recórrer a la via judicial.

L’article 553-3.3 legalitza els tres camins anteriors. El 553-3.4 autoritza les derrames extraordinàries.

Article 553-3.3: “Les quotes de participació es determinen i es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és possible, per mitjà de l’autoritat judicial o d’un procediment de resolució extrajudicial de conflictes.”

Article 553-3.4: “A més de la quota de participació, [es poden establir] quotes especials per a despeses determinades”.

Com assolir el desplegament de l’eficàcia jurídica derivada de modificar la quota de participació a la comunitat

Eficàcia entre els propietaris actuals.

A l’article 553-26.1.a) és l’acord de tots els propietaris l’acte jurídic que els obliga a respectar les noves quotes que s’han autoimposat.
Com hem avançat el 553-3.3 també recull la unanimitat.

Eficàcia davant futurs propietaris o tercers.

Article 553-10.1 “Modificació del títol de constitució”

La llei disposa: “Per a modificar el títol de constitució [el qual conté la descripció dels elements privatius i les quotes de participació] cal l’acord de la junta de propietaris i que l’escriptura observi els requisits de l’article 553-9 que siguin aplicables a la modificació de què es tracti”.

Article 553-9.4 “Inscripció registral”

El legislador escriu: “El règim de la propietat horitzontal s’inscriu en el Registre de la Propietat d’acord amb la legislació hipotecària, per mitjà d’una inscripció general per a l’immoble i de tants de folis com finques privatives hi hagi”.

Com impugnar la quota de participació

Impugnar la quota de participació és necessari en tres situacions:

Quan es detecta un error de càlcul greu al títol constitutiu.
En les ocasions en les quals la comunitat aprovi una modificació contrària a les lleis vigents.
Si la modificació de la quota finança una actuació contrària als interessos de la comunitat o greument perjudicial per a un propietari.

Recorda: per estar legalment legitimat per impugnar una decisió dels altres propietaris has d’haver votat en contra de la mateixa i estar al corrent de pagaments amb la comunitat.

Quina base legal permet impugnar la quota de participació a Catalunya?
Article Codi Civil de Catalunya	Quin dret regula?	Com s’aplica a la impugnació de la quota?
553-3.3	El d’empara judicial davant la comunitat	És l'article que t'empara quan la comunitat es nega a corregir una quota evidentment errònia. Estableix que “les quotes es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest acord no és possible, per l'autoritat judicial(...).
553-10.1	El de modificació de la quota.	“Per a modificar el títol de constitució cal l’acord de la junta de propietaris i que l’escriptura observi els requisits de l’article 553-9 que siguin aplicables a la modificació de què es tracti”.
553-31	El d'impugnació d’acords	Tens tres mesos per impugnar si l'acord perjudica els teus interessos , i fins a un any quan contradiu la llei.

Avui hem solucionat els dubtes freqüents sobre el càlcul de la quota a la comunitat de propietaris.