Qué és una servitut en Dret Immobiliari?

25 | 11 | 2019

Qué és, quan es produeix i com pot afectar-te una servidumbre si ets propietari/a?

Abans de començar agraïm a @micomuniweb que ens recordés la importància d'explicar què és "servitud" en Dret immobiliari.

Quan s'aborden conceptes complexos el diccionari de la Reial Acadèmia Espanyola sempre és un bon aliat. La RAE defineix  "servitud" amb unes vint accepcions triarem dues per a la nostra explicació: "subjecció (...) que coarta la llibertat".  Aquest significat dóna la clau de qualsevol definició posterior i és que totes són, en major o menor mesura, una reducció d'aquest dret individual o del de propietat. No obstant això, és la primera accepció, procedent del Dret, la que ens interessa: "Dret en predi aliè que limita el domini en aquest i que està constituït en favor de les necessitats d'una altra finca pertanyent a diferent propietari, o de qui no és amo de la gravada." 

La servitud afecta als propietaris d'una comunitat ho ets? Aquest post és per a tu!. A les comunitats de Propietaris hi ha dos tipus de béns: privatius i comuns. Els primers són únicament dels propietaris individuals, per exemple, les bústies de persones físiques o jurídiques, i els segons de tots els integrants de la comunitat, com són els ascensors

En el Capitalisme la Propietat Privada és un dret inherent a l'individu. Ara bé, aquest no és absolut, això és, no tot el "nostre" és en tot moment completament "nostre". Així, la "servitud" en Dret, implica, en llenguatge planer, una pèrdua temporal i limitada de la propietat de un bé privatiu.

Estàs perdut? Tranquil amb un exemple es veu clar: a vegades com propietari hem de deixar part del nostre pati perquè es col·loquin les bastides d'una actuació en la Comunitat o passin els obrers dedicats a aquesta. És a dir, cedim un espai temporalment perquè es faci quelcom en benefici de la Comunitat de Propietaris de la qual formem part. Per tant, encara que és cert que renunciem a part o la totalitat d'un bé que ens pertany no ho és menys que el fem de manera limitada en el temps i, cosa no menor, la millora que es faci en la comunitat ens pot beneficiar. 

Segons la llei les servituds han de donar-se quan siguin necessàries per establir serveis adreçats a la comunitat de propietaris, per exemple realitzar obres o permetre el pas dels operaris, ara bé, com dèiem, no han de perjudicar greument el "servent". Encara no estàs convençut de les diferències amb una obligació arbitrària? La definitiva amb una imposició és que les servituds són bidireccionals, és a dir,  tant dret té la comunitat a valer-se de la possessió d'un dels seus propietaris, com el propietari d'utilitzar les zones comunes per a realitzar una obra a la qual hagi estat autoritzat per la Comunitat.   

A continuació enumerem les condicions legals per a permetre una servitud:

1. Ser imprescindible: és a dir, que no hi hagi una altra manera d'executar l'obra a la comunitat de propietaris.

2. Ser el més innòcua possible per al/els propietaris/es afectats: no seria de rebut que la servitud suposés un prejudici greu i/o durador a qui es veu afectat per ella. Una altra vegada la llei, malgrat suposar una coerció per al propietari, protegeix al mateix d'abusos per part de la Comunitat de Propietaris. 

3. Buscar el "bé major": com assenyalem al llarg del text hi ha una tensió evident entre llibertat individual (del propietari) i benefici col·lectiu (de la comunitat de propietaris) a vegades l'egoisme d'un propietari podria bloquejar una obra necessària. Per aquest motiu la Llei de Propietat Horitzontal fixa aquest criteri de manera taxativa.

4. Explicitar les condicions d'aquesta: aquesta claredat inequívoca ha d'estar reflectida quan es detalla l'acció que es realitzarà gràcies a la cessió del bé privatiu. No són admisibles arbitrarietats: la legalitat ha de regir tot el procés de no ser així, l'actuació podrà ser declarada nul·la de ple dret per un tribunal.

Al llarg de l'article hem esmentat la legalitat constantment quina és la raó de tanta insistència? Fàcil: el tema tractat és extremadament conflictiu. Cal ser conscient que fins i tot procedint conforme a dret és una matèria molt opinable, per exemple, segur que l'opció triada per a fer una determinada actuació ha estat la més innòcua possible per a qui ha estat afectat per la servitud? Es requereix  analitzar cada situació amb assessorament legal.  A Feliu tenim els nostres professionals formats i preparats per ajudar-lo.

Acabem amb una nota optimista: la conflictivitat pot ser atenuada i, fins i tot, desaparèixer amb la mediació del seu Administrador de Finques, la consulta legal a advocats i, clar, l'empatia.