Preguntas frecuentes sobre la celebración de Juntas de Propietarios

02 | 09 | 2019
Vivir en la comunidad de propietarios

 Al entrar en tu nueva casa te libraron la convocatoria para la Junta de Propietari@s: qué saber.

Tener todo claro es básico para que puedas cumplir obligaciones y ejercer derechos.

1.     ¿Cuál es el término correcto: "Junta de Propietarios" o "Reunión de vecinos"? 

La forma correcta es: "Junta de Propietarios" (En adelante JDP).

2. ¿Qué tipos de JDP existen?

Dos: las de carácter ordinario que deben tener lugar una vez al año y, las extraordinarias, que pueden celebrarse o no.

3. ¿Qué disposiciones legales regulan todo lo relacionado con celebrar la JDP?

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16 y el apartado h) del 9 y el Código Civil Catalán (en adelante CCC).

4. ¿Cuáles son las funciones de la JDP?

4.1 Nombrar o destituir a: Presidente, Vicepresidente, Secretario o Administrador. .

4.2 Aprobar el plan de gastos e ingresos de la comunidad y sus cuentas en la Junta ordinaria.

4.3 Dar luz verde a los presupuestos y a la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador.

4.4 Dar el visto bueno a los Estatutos de la Comunidad tal y como están o bien reformarlos. Así como determinar las normas de régimen interior.

4.5 Conocer y decidir sobre otros asuntos de interés general para la Comunidad 

5. ¿Cómo debe comunicarse la celebración de la JDP?

Según establece el artículo 9.1 sección h el/la Secretari@ de la Comunidad es quien está facultado para informar de la celebración de la Junta a los propietarios. Se debe hacer por todos los medios posibles, la entrega en mano de la convocatoria al propietario es fehaciente. Cabe añadir que la comunicación por correo electrónico también es legal "siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido" (artículo 553 sección 21 del CCC).

Tal y como señala el mismo artículo: "Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría". 

De no poderse entregar en mano el/la Secretari@ debe usar el tablón de anuncios o un lugar muy visible habilitado para colgar la convocatoria. Es decir, el principio de publicidad es clave para que nadie pueda impugnar lo decidido en la Junta.

6. ¿Qué datos deben constar en la convocatoria de la JDP?

 6.1  Día, lugar y hora de la misma.

 6. 2  Orden del día: establecido por quien preside o , en caso que la reunión sea instada por un grupo de propietarios, ellos lo establecerán.

 6. 3 Una advertencia sobre el valor del voto de los propietarios ausentes: computa a favor de la propuesta votada ( CCC art. 553-24)

6. 4 Un listado de los propietarios con deudas con la comunidad: quienes no están al día con la comunidad tienen voz en la reunión pero no voto (CCC art. 553-26).

7. ¿Qué plazo establece la LPH para comunicar la celebración de la JDP?

La LPH fija que los propietarios deben ser informados sobre la convocatoria ordinaria con 6 días de antelación en el caso de las juntas ordinarias y en el plazo que "sea posible" para las extraordinarias.

A la práctica,  las Juntas Extraordinarias han de ser comunicadas con un mínimo de 3 días de antelación. Este plazo se deduce del hecho siguiente: "se  exige que (la convocatoria) llegue a conocimiento de todos los interesados (con tiempo suficiente) ". Tal como recuerda Sepin hay mucha jurisprudencia sobre ello.

8. ¿Es obligatorio levantar acta de la JDP? ¿Quién debe hacer constar en acta lo que se acuerda en la JDP?

Sí, desde luego: todo lo acordado en JDP no será legalmente válido de no constar en acta.

Así, el secretario es quien debe redactar el acta, el documento debe autorizarse, con las firmas del Secretario y del Presidente, en el plazo de cinco (5) días a contar desde el día después de la reunión según el CCC.

9. ¿Se pueden realizar tantas Juntas Extraordinarias como se desee?

Sí, poderse se puede.

Ahora bien, el sentido común sugiere no abusar de ellas. ¿Crees que algún tema merecería una JDP extraordinaria? En Feliu nuestr@s Administradores te asesoran.     

10. ¿ A instancias de quién se puede reunir la JDP?

 Podrá hacerlo cuando lo considere el Presidente o, como mínimo, una cuarta parte (1/4) de los propietarios o los que representen una cuarta parte (1/4) de las cuotas de participación. Del mismo modo, no se requerirá convocatoria si concurren a ella todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión y su orden del día. Un apunte importante: el Presidente es quién tiene la iniciativa de convocar la Junta o, en su defecto, los promotores de la reunión (Art 16.2 LPH) pero nunca puede hacerlo el Administrador  "motu propio", de ser así, lo acordado será nulo de pleno derecho.

11. ¿Cuál es el quórum necesario para celebrar la Junta de propietarios?

Hablamos del quórum para celebrar las Juntas, no del quórum para tomar las diversas decisiones. La Junta puede celebrarse sea el que sea el número de propietarios presentes y de cuotas representadas.

12. ¿Puede celebrarse la Junta con el Presidente ausente?

Sí, puede hacerse.

Eso sí, siempre que le sustituyan Vicepresidente, el Secretario u otro sustituto provisional. En todo caso, quien ocupa provisionalmente la Presidencia debe firmar el acta de la reunión. 

13. Como propietari@, ¿puedo introducir un punto en el Orden del día de mi Comunidad?

Sí, pero para ello has de dirigir un escrito al Presidente.

En él has de pedirle que haga constar el asunto que deseas tratar en el Orden del día de una futura reunión. 

14. ¿Puedo impugnar los acuerdos tomados y votados por la JDP?

Sí, con los requisitos del artículo 18 de la LPH. Hay tres supuestos en los que un acuerdo aprobado en JDP se puede impugnar

14.1   Acuerdos adoptados por la JDP, contrarios a la Ley u Estatutos de la Comunidad.

14.2 Acuerdos adoptados por la JDP, perjudiciales para los intereses de la Comunidad  (en beneficio de uno o vari@s propietarios)

14.3 Acuerdos adoptados por la JDP, que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Evidentemente no se puede impugnar un acuerdo que no haya sido adoptado ya que no produce efectos jurídicos.

En el siguiente link de comunidadhorizontal  se explica con rigor quién está legitimad@ para hacerlo. 

15. ¿La JDP tiene personalidad jurídica?

No, no tiene.

Dicho estatus legal implica que "los titulares de derechos y obligaciones son los individuos que la componen, y no el grupo como tal". Lo explica el Derecho.com

16. ¿Puedes renunciar, no aceptar o ignorar el cargo de Presidente de la Comunidad de Propietarios?  

No, salvo circunstancias especiales que han de ser acreditadas por un juez de 1ª instancia de tu localidad.

Así lo establece el artículo 13 de la LPH. ¡Cuidado! no debes ignorar el requerimiento de la comunidad: puedes ser acusad@ de incurrir en responsabilidad civil con ella.

Finques Feliu ¡A tú favor!.