Estatutos de la comunidad de vecinos: guia completa sobre su redacción y modificación
La comunidad se constituye cuando se dan las condiciones fácticas para ello. Entendemos la expresión “condiciones fácticas” como la existencia de un conjunto de departamentos. En el articulo 553-1.1 esto se dice implícitamente:
“El régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los otros propietarios sobre los elementos comunes1”. De lo anterior deducimos que el legislador no especifica mayoría alguna para crear la Comunidad.
Acta constitutiva de la comunidad: Puntos que han de constar
Para que la Comunidad de Propietarios desarrolle sus funciones ya en la primera Junta debe aprobarse su Acta Constitutiva.
A continuación detallamos qué aspectos han de aparecer como mínimo:
1. Descripción del edificio. Con los elementos comunes y privativos. Aquí debe especificarse el nombre de la comunidad, la dirección exacta del edificio o conjunto de propiedades.
2. Cuota de participación y espacios o derechos que estos tienen adjuntos. Describiendo cada unidad privativa, indicando superficie y características específicas. Por cuota de participación se entiende: “El porcentaje correspondiente a cada propietario respecto al valor total del edificio y elementos comunes”.
3. Naturaleza jurídica de la Comunidad. Se determina el tipo de comunidad del edificio -horizontal o vertical-.
4. Órganos de gobierno de la Comunidad y toma de decisiones. Se establece la forma de gobierno de la comunidad. Esta ha de tener siempre:
- Junta de Propietarios.
- Presidente, Vicepresidente y Secretario. Respecto a estos el Acta explicita:
Funciones.
Procedimientos de elección.
Frecuencia de las reuniones.
5. Modificación del Acta Constitutiva: Se detalla cómo pueden hacerse cambios, generalmente requiriendo una mayoría cualificada de los propietarios2.
Finalmente, el Secretario de la comunidad debe anotar en la primera acta la creación de este ente jurídico.
Al amparo del nacimiento de la Comunidad se ha de constituir la “Junta de Propietarios”. Para, en seguida, crear los Estatutos y Reglamento Interno de la Comunidad. Aunque no sea obligatorio lo recomendamos ya que ambos documentos fijan qué actividades pueden hacer los propietarios en el interior del edificio.
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La constitución de la Junta de Propietaris: Acto jurídico prioritario para el legislador
El legislador no requiere quorum alguno para votar el establecimiento de la Junta de Propietarios. Así el articulo 553-23.1 del Código Civil Catalàn se escribe:
“La junta de propietarios se constituye válidamente sea cual sea el número de propietarios que concurran y las cuotas de qué sean titulares o representantes”.
En la Junta el Secretario habrá de comunicar y convocar a todos los propietarios. En nombre de este objetivo el legislador ordena utilizar todos los medios posibles y fehacientes3.
Para profundizar en los plazos exactos de la convocatoria rogamos que consultes aquí las preguntas 5, 6 y 7. Es en el artículo 553-204 del Código Civil Catalán donde se enumeran los cuatro tipos de Junta.
Estatutos comunidades de vecinos: redacción y modificación
Es hora de abordar la redacción de los Estatutos a partir de cinc consejos:
1. Lee el articulo 553-11 del Código Civil Catalán que te facilitamos a continuación:
“a) La destinación, el uso y el aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.
b) Las limitaciones de uso y otras cargas de los elementos privativos.
c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
e) Los órganos de gobierno complementarios de los que establecen este código y sus competencias.
f) La forma de gestión e administración”.
2. Aprovechar la Junta para exponer las necesidades objetivas de acuerdo con cómo es el edificio: Lo primero es introducir en el orden del día el punto "Redacción de los Estatutos". Queremos conseguir un documento duradero.
3. Decidir qué actividades se prohíben: Se debe tener presente que de acuerdo con el articulo 553-31 a) “Ningún acuerdo de la Junta puede ser contrario a la Ley” (los Estatutos son uno).
4. No abusar de las restricciones: En el articulo 553-40 “Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes” se abordan las principales casos en que es racional imponerlas.
5. Consensuar y redactar los Estatutos con un lenguaje claro:
En primer lugar, debe delimitarse lo que racionalmente desean las diferentes personas físicas o jurídicas. En segundo lugar, para plasmar un texto aceptable para todos los propietarios debe abundarse en el:
- Respeto.
- Conocimiento mutuo.
- Acuerdo definitivo en la redacción.
Finalmente, antes de votar los Estatutos es vital que sean comprendidos por todos los propietarios. Con estas recomendaciones podréis elaborar autónomamente los Estatutos.
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Naturalmente, existe la posibilidad posterior de modificar los Estatutos. Así, el articulo 553-26 fija que: “Serán necesarias 4/5 partes (80%) de los votos de los propietarios a favor de modificarlos excepto disposición legal contraria a esta obligación”.
Hoy hemos visto desde la Constitución de la Comunidad hasta a la creación de los Estatutos y su Régimen Interno.
1: Articulo 553-8 del Código Civil Catalán: ”Están legitimados para el establecimiento del régimen de la propiedad horizontal el propietario o los propietarios del inmueble que lo sean en el momento de otorgamiento del título de constitución”.
2: La fuente de del contenido obligatorio del Acta Constitutiva es nuestro propio blog.
3: El deber de comunicación de la Junta no implica la obligación de localizar siempre a todos los propietarios.
4: Articulo 553-20.1 y siguientes.