En què consisteix el règim de Propietat Horitzontal?
La definició legal del concepte que ens ocupa la trobem a l’article 553-1.1 del Codi Civil català:
“Aquest règim jurídic de propietat confereix als titulars d'aquest dret l'exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres en els elements comuns.”
La definició conté la característica essencial de la figura: la coexistència d’una propietat exclusiva i una comunitat o copropietat.
Podríem doncs definir la propietat horitzontal com aquell règim jurídic aplicable a un immoble en el que coexisteixen elements de propietat privativa i elements comuns a tots els propietaris. els elements essencials per poder parlar de propietat horitzontal són tres:
a. L'existència d'un immoble únic.
b. L'existència d'uns elements d’aquest immoble que poden ser objecte de propietat exclusiva.
c. L'existència d'altres elements de propietat comuna als propietaris dels elements privatius.
L’establiment del règim de propietat horitzontal exigeix l’atorgament del títol de constitució, encara que no cal que, en el moment d’atorgar-lo, la construcció estigui acabada.
La propietat horitzontal implica per als propietaris dos vessants del dret de propietat:
1- Un d'exclusiu de propietat en relació a un espai físic (pis, local, traster, etc.), que té reconegut el seu ús privatiu, i que ha de disposar d’accés propi al carrer, directament o indirectament, a través d’espais comunitaris.
Els propietaris d’elements privatius els poden vendre, llogar, gravar i modificar sense més limitació que les pròpies de la regulació de les comunitats.
En cas d’arrendament, el propietari és el responsable davant la comunitat. En aquest sentit, no és sobrer, recordar quines són les majories per adoptar acords a les comunitats de propietaris.
Els propietaris tenen el deure de mantenir en bon estat la propietat i les seves instal·lacions.
Un altra obligació és que els propietaris i ocupants d’elements privatius no poden fer activitats contràries a la convivència, als estatuts, a les normatives o que facin perillar l’edifici.
En cas de venda, és imprescindible que el propietari venedor comuniqui a la secretaria de la comunitat que deixa de ser el titular de l'espai físic que usava . En cas que no realitzi aquesta comunicació, respondrà, solidariament amb el nou propietari, dels deutes amb la comunitat.
2- Un dret de copropietat juntament amb la resta dels propietaris sobre els elements i serveis comuns. de pisos, locals, pàrquings,etc.
La definició legal d'aquests la trobem a l’article 553-41 que estableix que són elements comuns: el solar, el jardí, la piscina, així com: estructures, façanes, cobertes, vestíbuls, escales, ascensors, antenes i, en general, amb caràcter residual, les instal·lacions i serveis dels elements privatius que es destinen a l’ús comunitari o a facilitar l’ús i gaudi dels esmentats elements privatius.
L’ús dels elements comuns correspon a tots els propietaris d’elements privatius, i s’ha d’adequar al que disposin els estatuts i a l’ús normal segons el tipus d’element comunitari de què es tracti, sense perjudicar la comunitat. Art. 553-42
Per la seva banda l’article 553-43 defineix els elements comuns d’ús exclusiu:
podem trobar en algunes comunitats elements comuns als quals s’hagi atribuït el seu ús exclusiu a un o diversos elements privatius. Són exemples habituals les terrasses que són coberta de l’edifici, i també l’ús de jardí o piscina reservats als propietaris d’habitatges.Tot això és regulat als estatuts o al títol constitutiu. En aquest cas, els propietaris que en tenen l’ús n’assumeixen les despeses ordinàries de manteniment, mentre que les despeses corresponents a reparacions estructurals, o que beneficien el conjunt de l’immoble, són comunes.
Confiem haver-te ajudat amb l'explicació d'un element central al nostre sector com és la Propietat Horitzontal. La setmana vinent parlarem de la Propietat Vertical.