Llicència municipal i acord comunitari per obres

01 | 10 | 26
| Marca Feliu

Per a obres en zones comunes, es requereixen dos tràmits jurídicament independents:

  1. L'autorització de la comunitat de propietaris per a obres amb majoria simple (art. 553-25 del Codi Civil de Catalunya).
  2. La llicència municipal: el permís municipal no valida les obres comunitàries sense l'acord dels propietaris.

 

Per què el permís municipal no valida les obres comunitàries?

 

La llicència municipal no anul·la el dret dels propietaris a protegir el seu patrimoni oposant-se a l'obra. L'article 12.1 del Reglament de Serveis de les Corporacions Locals estableix aquesta potestat:

«Les autoritzacions i llicències s'entendran atorgades excepte el dret de propietat i sense perjudici del d'un tercer».

 

Marc legal de la llicència municipal i la comunitat de propietaris

 

L’atorgament de la llicència municipal per a obres en zones comunes es regeix pel Dret Administratiu, mentre que el consentiment dels veïns pertany al Dret Privat (Dret Civil Català). L'efecte jurídic d'aquesta dualitat evidencia la relació entre la llicència municipal i la comunitat de propietaris.

 

L'autorització de la comunitat de propietaris per a obres

 

Obtenir la llicència d'obres sense el permís de la comunitat incompleix el marc legal, ja que la llei de la propietat horitzontal i els elements comuns es vinculen directament. Si s'inicia una actuació sense acords, la impugnació d'obres a la comunitat de propietaris és la via de protecció dels veïns.

Per aprovar l'obra legalment, cal convocar la junta complint aquests requisits:

  • Convocatòria formal: Enviar per correu postal o electrònic amb justificant, i penjar-la al taulell d'anuncis amb l'antelació legal.
  • Informació obligatòria: Fixar clarament la data, l'hora i l'ordre del dia.
  • Verificació de quòrum: Comprovar l'assistència mínima requerida per constituir la junta.
  • Debat i votació: Exposar el projecte, resoldre dubtes i votar segons les quotes de participació dels propietaris al corrent de pagament.

Recorda que els òrgans de govern de la comunitat són:

  • El President que ha de liderar la junta.
  • El Vicepresident suplirà al President en cas d’absència justificada del primer.
  • El Secretari per redactar l’Acta de la reunió.

 

Obtenir la llicència municipal a Barcelona

 

A la taula següent veiem el procediment oficial per tramitar obres a la capital catalana:

Pas de tramitació

Procediment oficial de la Seu Electrònica

Efectes i requisits
  1. Consulta prèvia de la tramitació de l’obra

Consulta obligatòria sobre el tipus d'actuació i protecció patrimonial.

Genera el certificat que determina si es tramita com a Comunicació Prèvia amb l'Informe d'Idoneïtat Tècnica o com a Llicència Major.

2. Acreditació tècnica

Obtenció de l'Informe d'Idoneïtat Tècnica

S'emet mitjançant un col·legi professional o entitat col·laboradora acreditada.

3. Presentació i pagament

Registre telemàtic al Portal de Tràmits i pagament de taxes per abonar l'Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres.

Cal acreditar el pagament de les ordenances fiscals municipals corresponents.

4. Resolució i inici d’obres

Execució segons el règim d'intervenció assignat.

• Comunicació Prèvia: Efecte immediat o conformitat directa.


 

• Llicència Major: Cal esperar la resolució expressa de l'Ajuntament.

Avui hem vist com fer obres legalment a l'edifici on vius per aconseguir-ho, la llicència municipal i la comunitat de propietaris són claus.