Alquilar o vender: La obligatoriedad de tener vigente el Certificado de Eficiencia Energética

A priori debe serte indiferente si nos referimos a: Edificios de pisos o locales urbanos, segundas residencias vacacionales, masías o granjas agrícolas. Así, como norma general, antes de comercializar es legalmente obligatorio tramitar:

La Cédula de Habitabilidad: Finques Feliu ofrece tramitarla.
El Certificado de Eficiencia Energética: Debe ser firmado por un técnico homologado, además, recomendamos visar este documento. 
La Licencia de Actividad¹: Únicamente al iniciar un negocio es ineludible. Cuando pretendas emplazar la actividad económica dentro de la comunidad de propietarios tienes que consultar los Estatutos de la misma (además de tener la normativa municipal por la mano). 
Hoy exploramos el "Certificado de Eficiencia Energética". 

Prefacio: Excepciones a la obligatoriedad del Certificado de Eficiencia Energética   

Son las siguientes:

1. Los edificios declarados como patrimonio histórico: Cuando la actuación altere su aspecto de forma "inaceptable".
2. Construcciones provisionales -para un máximo dos años-.
3. Edificios agrícolas no residenciales de baja demanda energética.
4. Construcciones industriales o de defensa de baja demanda energética.
5. Herencias o donaciones: Cualquier otra transmisión no incluida dentro del Real Decreto 390/2021.
6. Locales que todavía no tienen actividad.
7. Edificios -o parte de ellos- con una superficie útil inferior a 50m² . 
8. Aquellas construcciones que, de buen principio, se quieren demoler. 

1 Todo sobre eficiencia energética y obligatoriedad del certificado que la valida

Eficiencia Energética se define como: "la optimización de la electricidad para que su flujo sostenga más actividad con cada vez menos producción y menos consumo".  

1.1 2013-2026: El requisito legal del Certificado de Eficiencia Energética deriva del objetivo europeo "cero emisiones netas 2050"

Pese a las excepciones del prefacio, este documento es obligatorio en todos los otros supuestos como detalla el Instituto Catalán de la Energía a su documento "qué edificios están obligados a tener el Certificado de Eficiencia Energética y cuáles no" que puedes consultar aquí.  

• El camino con destino a la eficiencia energética empezó con el Real Decreto 235/2013.
• El 2021 se aprobó el Real Decreto 202/390.
• El próximo año será el turno del 659/2025 que será vigente el 23 de julio del 2026 (no descartamos que en próximos años haya nuevas actualizaciones). 

Esta futura norma incorpora dos importantes novedades: 

• La ampliación de los perfiles técnicos homologados para emitir el Certificado de Eficiencia Energética.
• La creación de un Registro Administrativo de Técnicos Competentes².

No está de más mencionar que  en la sesión del jueves 25 de septiembre de nuestra Escuela de Presidentes hablaremos con expertos de las regulaciones europeas en el campo de la eficiencia energética. Nos encontramos pues ante un tema que nos ocupa y en el que estamos en formación continua para asesorarte con plenas garantías.  

1.2 La medida del grado de eficiencia energética va desde la letra "A" hasta la "G"

Distanciarse de la etiqueta "A", que es la ideal, conlleva:

• Un sobrecoste en cada factura energética respecto a cuando se efectúa alguna obra buscando la eficiencia.
• Más contaminación procedente de la emisión de dióxido de carbono (CO₂) por metro cuadrado y año.

Así, los edificios "A" consumen un 55% inferior a la media, en cambio, los etiquetados como "G" representan un 125% del consumo medio. ¡La diferencia entre calificaciones es enorme!

Hay los siguientes niveles de eficiencia energética:

1. Un producto inmobiliario calificado entre "A" y "C" está a los niveles más altos de eficiencia.
2. Cuando es registrado como "D" o "E" consume entre el 90 y el 110% respecto al valor medio.
3. Los certificados "F" o "G" son los más ineficientes. 

1.3 ¿La venta o el alquiler pueden firmarse sin mostrar el Certificado de Eficiencia Energética cuando este ya se haya tramitado? 

En absoluto. Tramitar no comporta ipso facto la necesaria vigencia.

Tinsa lo aclara muy bien: 

"El propietario que alquila o que vende es el responsable de disponer del certificado energético antes de anunciar el inmueble.

Esta persona física o jurídica tiene que cumplir dos condiciones:

1. Hacer constar la calificación energética al anuncio de venta.
2. Durante la firma del contrato de venta tiene que librar al comprador el Certificado de Eficiencia Energética."

Cuando alquilas a los dos requisitos anteriores, se añade una importante puntualización:

"Esto se aplica tanto a alquileres de larga duración como a aquellos temporales, siempre que superen los cuatro meses de uso anual, aunque sea por diferentes inquilinos".

Las sanciones por no tener el documento a punto van desde los 300 hasta el 6.000 €.

El Certificado de Eficiencia Energética tiene que constar inscrito en el Instituto Catalán de la Energía ¡Haz este trámite sin perder tiempo!.  

2 ¿Puedo mejorar la calificación energética antes del examen del técnico homologado?

Sí. Grupo Housfy tiene dos propuestas para ti:

1. Apuesta por los sistemas pasivos de conservación de energía.
2. Instala placas solares en la comunidad de propietarios.

En la hora de optar por las energías renovables en edificios de propiedad horizontal la norma a tener presente es el Decreto 28/2021 de la Generalitat que tiene dos puntos neurálgicos:

"Cuando el acuerdo se refiera a las instalaciones para la mejora energética y de sistemas de energías renovables en beneficio de la comunidad, según el nuevo artículo 553-25.2 requieren solo la mayoría simple a la Junta de Propietarios".

"Se establece un tope protector para las personas disidentes cuando la repercusión del gasto derivado de las dichas obras o instalaciones exceda las tres cuartas partes del presupuesto anual (...).

De este modo el legislador equilibra los diferentes intereses de los miembros de la Junta.

2.1 ¿Cómo evaluar el coste de esta instalación?

Instalar energías renovables en la comunidad de propietarios tiene un coste. Este tiene que ser evaluado considerando dos planes temporales:

• El corto plazo: De entrada el conjunto de actuaciones representa una gran inversión.
• El medio y largo plazo: La cantidad económica que se ha destinado será amortizada. ¿En cuánto tiempo? Para una casa con placas en un máximo de cinco años. El ingeniero industrial especializado en eficiencia energética Albert Bergadà nos lo explicó.

Cuando tu vivienda o la comunidad donde convives con otros vecinos se conviertan en estructuralmente eficientes habrá un beneficio cuantificable: Tus facturas de luz y gas serán muy baratas.

¡Te ayudaremos a proteger el medio ambiente mientras ahorras!. 

1: La Licencia de Actividad se da en aplicación de la Ley 20/2009 de "Prevención y control ambiental de las actividades". 

2. Font: Iberley.