Derecho inmobiliario: ¿Qué es un censo emfitéutico?
Agradecemos a Espinet Advocats su artículo porque nos ha permitido perfeccionar los puntos: 4, 5 y 6.
El censo emfitéutico es un impuesto vigente, muy poco conocido, aunque hay que decirlo, pagarlo es poco probable. En este texto te evitamos el doble sobresalto que supone afrontar un pago imprevisto y desconocer una legislación vigente. En este sentido, te recordamos que el desconocimiento de una regulación no es excusa para incumplirla.
Primera parte: Censo emfitèutico: definición, contexto histórico y partes implicadas
1. Censo emfitéutico: definición y pequeño glosario de términos especializados que aparecen en la misma
¿De donde proviene el nombre del impuesto que nos ocupa?
La raíz de “censo" es la palabra latina "censere" que significa contar. Mientras que emfitéutico deriva del griego "ἐμφύτευσις" -"emfýtefsis" transcrito a nuestro alfabeto latino- y quiere decir "instaurar".
Censo emfitéutico significa: "instaurar un censo" esta acción es coherente ya que no se puede cobrar ningún impuesto sin tener un registro de la población sujeta a él.
Ahora abordamos la definición técnica del concepto "censo emfitéutico":
“Pago de carácter perpetuo y redimible a voluntad del concedente que, además de la pensión periódica anual, puede otorgar al concedente los derechos de "lluïsme" y "fadiga", si se ha estipulado en el título de constitución”.
Fuente: termcat
Te ayudamos a entender mejor la definición con un vocabulario adicional:
a) Concedente, censalista o censualista: “Persona física propietaria del suelo donde se ha edificado el producto inmobiliario donde vivimos con derecho a cobrarnos dado que vivimos sobre un terreno suyo”.
Fuente: Elaboración propia
b) Derecho de "lluïsme": “Derecho del señor directo a recibir una parte del valor de la cosa emfitéutica o feudal que se transmite a tercera persona (…)”.
Fuente: enciclopèdia.cat
c) Derecho de "fadiga": “Derecho de adquisición preferente que tiene el censatario y, si hay pacto, también lo *censalista, de la finca grabada con un censo en caso de alienación.”
Fuente: termcat
d) Alienación inmobiliaria: “Concepto que hace referencia al hecho que si el inmueble cambia de propietario por alguna razón (venta, desahucio, transmisión, etc.), el nuevo amo continuará siendo el propietario de tu vivienda hasta que el contrato cumpla cinco años”.
Fuente: api.cat
2. Contexto histórico del impuesto
El censo emfitéutico se originó al Derecho Romano. A pesar de esto, llegó a su cenit en la Edad Media cuando no había ciudadanía (en Roma la ciudadanía era muy reducida pero existía). En la sociedad estamental, nacida cuando los señores feudales son mucho más fuertes que el rey -del siglo VIII hasta el XV- dos estamentos tenían la propiedad de la tierra -nobles y clérigos-. Por el contrario, el tercero, el de los siervos campesinos, solo la trabajaba
Segunda Parte: Estudio técnico del impuesto y los cuatro tipos de censo existentes
3. Estudio técnico del impuesto
a) Las dos partes que toman parte en el pago del censo emfitéutico son:
- Concedente, censalista o censualista: persona que ostenta la propiedad del terreno sobre el cual cobra el censo en virtud de la cesión de este.
- Cesionario o emfitéuta: persona que paga una pensión anual y dineraria al concedente.
b) Hecho imponible y base imponible del impuesto:
- Hecho imponible del censo emfitéutico: el hecho jurídico del cual nace la obligación tributaria de pagar el censo emfitéutico es poseer una casa en un lugar cedido por una persona con título nobiliario y propietaria del terreno donde se levanta la vivienda. En concordancia con esta cesión, y, de acuerdo con qué de los cuatro tipos de censo esté en vigor, recibirá compensaciones u obtendrá poderes sobre la propiedad que ha cedido.
- Base imponible del censo emfitéutico: la que la ley establezca en el momento de constitución legal de este.
4. ¿Cuáles son los cuatro tipos de censo existentes?
a) Con dominio
Facultades legales de la persona física censualista:
- Cobrar la pensión establecida cuando se constituye el censo
- Percibir una participación porcentual por cada transmisión de la finca grabada con el censo
- Ostentar el derecho de adquisición preferente para recuperar por cada transmisión onerosa
- Se le otorga el derecho a hacerse reconocer ante el emfitéuta y por terceros
b) De nuda percepción
Facultades legales de la persona física censualista:
- Cobrar la pensión
- Ostenta la fadiga, recordamos que es el derecho de adquisición preferente que tiene el censatario en caso de alienación.
No ostenta el "lluïsme", recordamos que implica no poder recibir una parte del valor de la cosa emfitéutica o feudal que se transmite a tercera persona.
c) Sin dominio
Facultades legales de la persona física censualista:
- Solo tiene derecho a cobrar la pensión.
d) El "revessejat"
Facultades legales de la persona física censualista:
- Se le reserva el "dominio útil" para pasar a ser censatario, y tiene la potestad a un tercero, nuevo censualista, el derecho de censo en cualquier de las modalidades anteriores.
Tercera parte: Evolución del marco legal que posibilita "redimir" el censo emfitéutico de forma legal
5. Soy propietario de una vivienda, finca o terreno grabado por el censo *emfitèutic. Quiero liquidar definitivamente el impuesto. ¿Puedo hacerlo de forma legal?
Sí, "redimiendo" el censo. El primer paso es su abono al concedente.
Este pago tiene que hacerse:
a) Cuando el emfiteuta esté al corriente de pago de: pensiones, "lluïsmes" y otros conceptos inherentes al censo.
b) De acuerdo con la legislación que estuviese vigente en el momento de constitución del censo que queremos redimir.
6. Analizamos la ley vigente: ¿Cuál es la Administración competente para regular los censos emfitéuticos la estatal o la autonómica? ¿Qué criterios establece la ley vigente? ¿Abarata de manera significativa la redención en relación con las regulaciones precedentes?
La Administración competente es la Generalitat de Cataluña. Además existe el Código Civil Catalán que es propio en este enlace te damos acceso.
La ley vigente es la 3/2023 de 16 de marzo, de "medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público para el 2023" puedes acceder a la legislación actual aquí.
Establece tres criterios:
- La redención se tiene que formalizar en escritura pública, que podrá otorgar unilateralmente el censatario. Antes era únicamente el censualista la persona legitimada para otorgar la escritura notarial de redención. La escritura notarial de redención tendrá que ser inscrita al registro de la Propiedad, para que todo el proceso sea legalmente válido.
- Al censualista le corresponde un precio por la redención equivalente al 1% del valor catastral de la finca censada en el momento en que se ejercita la redención, más otro 1% adicional si el derecho de "lluïsme" figura inscrito en el Registro de la Propiedad. Añade la mencionada disposición transitoria vigésimo segunda. En ella se dispone: "que en caso de no conocerse el valor catastral, el censatario tomará como valor de la finca el que consta en la inscripción registral de la última transmisión (actualizado con el Índice General de Precios de Consumo)".
- El importe de la redención se abonará en dinero y al contado o mediante su depósito notarial a disposición del*censalista.
Sí, podemos ver el abaratamiento en cifras calculadas por Espinet Advocats: redimir un censo en 1990 representaba pagar un 20% del coste del producto inmobiliario. En 2023 supone un 2%.
Esperemos haber contribuido al conocimiento y comprensión de este impuesto.
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