¿Qué se entiende por servidumbre en Derecho Inmobiliario?
Antes de empezar agradecemos a @micomuniweb que nos recordara la importancia de explicar el concepto de "servidumbre" en Derecho inmobiliario.
Cuando se abordan conceptos complejos el diccionario de la Real Academia Española siempre es un buen aliado. La RAE define "servidumbre" con unas veinte acepciones escogeremos dos para nuestra explicación: "sujeción (...) que coarta la libertad". Este significado da la clave de cualquier definición posterior del concepto y es que todas son, en mayor o menor medida, una reducción de ese derecho individual o del de propiedad. Sin embargo, es la primera, procedente del Derecho, la que nos interesa: "Derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que está constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueño de la gravada."
La servidumbre afecta a los propietarios de una comunidad ¿Lo eres? ¡Este post es para ti!. En las comunidades de Propietari@s hay dos tipos de bienes: privativos y comunes. Los primeros son únicamente de los propietarios individuales, por ejemplo, los buzones de personas físicas o jurídicas, y los segundos de todos los integrantes de la comunidad, como son los ascensores.
En el Capitalismo la Propiedad Privada es un derecho inherente al individuo. Ahora bien, este no es absoluto, esto es, no todo lo "nuestro" es en todo momento completamente "nuestro". Así, la "servidumbre" en Derecho, implica en palabras claras, una pérdida temporal y limitada de la propiedad de un bien privativo.
¿Andas perdid@? Tranquil@ con un ejemplo se ve claro: en ocasiones como propietari@s debemos dejar parte de nuestro patio para que se coloquen los andamios de una actuación en la Comunidad o pasen los obreros dedicados a la misma. Es decir, cedemos un espacio temporalmente para que se haga una actuación en beneficio de la Comunidad de Propietarios de la que formamos parte. Por tanto, aunque es cierto que renunciamos a parte o la totalidad de un bien que nos pertenece, no lo es menos que lo hacemos de forma limitada en el tiempo y,cosa no menor, la mejora que se haga en él nos puede beneficiar.
Según la ley las servidumbres deben darse cuando sean necesarias para establecer servicios para la comunidad de propietarios, por ejemplo realizar obras o permitir el paso de los operarios, ahora bien, como decíamos, no deben perjudicar gravemente al "sirviente". ¿Aún no estás convencido de las diferencias con una obligación arbitraria? La definitiva con una imposición es que las servitudes son bidireccionales, es decir: tanto derecho tiene la comunidad a valerse de la posesión de uno de sus propietarios, como el propietario de utilizar las zonas comunes si lo necesita para realizar una obra a la que haya sido autorizado por la Comunidad.
A continuación enumeramos las condiciones legales para permitir una servitud:
1. Ser imprescindible: es decir que no haya otra manera de ejecutar la obra en la comunidad de propietarios.
2. Ser lo más inocua posible para el/l@s propietari@s afectados: no sería de recibo que la servitud supusiese un prejuicio grave y/o duradero a quien se ve afectado por ella. Otra vez la ley, pese a suponer una coerción para el propietario, protege al mismo de abusos por parte de la Comunidad de Propietarios.
3. Buscar el "bien mayor": como señalamos a lo largo del texto hay una tensión evidente entre libertad individual (del propietari@) y beneficio colectivo (de la comunidad de propietarios) en ocasiones el egoísmo de un propietario podría bloquear una obra necesaria. Por este motivo la Ley de Propiedad Horizontal fija este criterio de forma tajante.
4. Explicitar las condiciones de la misma: dicha claridad inequívoca debe estar reflejada cuando se detalla la acción que se va a realizar gracias a la cesión del bien privativo. No caben arbitrariedades: la legalidad debe regir todo el proceso de no ser así, la actuación podrá ser declarada nula de pleno derecho por un juez.
A lo largo del artículo nuestras menciones a la legalidad han sido constantes ¿Cuál es la razón de tanta insistencia? Fácil: el tema tratado es extremadamente conflictivo. Hay que ser consciente que incluso haciendo todo conforme a derecho es una materia muy opinable, por ejemplo, ¿Seguro que la opción elegida para hacer una determinada actuación ha sido lo más inocua posible para quien ha sido afectad@ por la servidumbre? Se requiere analizar cada situación con asesoramiento legal. En Feliu tenemos a nuestr@s profesionales preparados para ello.
Acabamos con una nota optimista: la conflictividad puede ser atenuada e incluso desaparecer con la mediación de su Administrador de Fincas, la consulta legal a abogados y, claro, la empatía.