Contracte de lloguer segur per a propietaris

L’assegurança contra impagaments del Grup Housfy és el camí ideal per llogar amb seguretat.

Anheles pactar un contracte d’arrendament lliure de clàusules abusives? Sense aquestes estipulacions imposades, el document legal esdevé un text segur, previsible i equilibrat. Assolir aquest objectiu no només és possible, és desitjable perquè permet establir un contracte de lloguer segur pels propietaris.

Definició de clàusula abusiva

“(...) Estipulació no negociada individualment i tota aquella pràctica no consentida expressament que, en contra de les exigències de la bona fe causi, en perjudici del consumidor i usuari, un desequilibri important dels drets i obligacions de les parts que es derivin del contracte” [1].

Característiques d’una clàusula abusiva

Per identificar correctament aquest tipus de disposicions nules, ens hem de fixar en els següents trets definitoris:

• La inexistència d’un consentiment explícit i lliure per un dels signants.
• La constatació d’un perjudici directe cap al consumidor.
• Ser l'origen d’un desequilibri evident dels drets i obligacions de les parts contractants.
• La pròpia naturalesa dels béns o serveis que són objecte del contracte.
• Les circumstàncies concurrents i de context en el moment exacte de la seva celebració.
• Pot figurar directament al llarg del redactat principal o dins d'un altre document annex del qual depengui [2].

Quines conseqüències tenen les clàusules abusives al lloguer?

Incloure criteris fora de la llei genera greus implicacions en l'esfera de l'arrendament:

• Des del punt de vista legal [3]: No han de ser al contracte perquè parlem d’una clàusula nul·la de ple dret del lloguer. El legislador determina clarament que: “Les clàusules abusives es tindran per no posades. El jutge declararà la nul·litat de les clàusules abusives incloses en el contracte, el qual, no obstant això, continuarà sent obligatori per a les parts en els mateixos termes, sempre que pugui subsistir sense aquestes clàusules”. Aquestes són les directes conseqüències de les clàusules abusives al lloguer.
• Des del punt de vista personal: Aquestes pràctiques trenquen de forma immediata la imprescindible confiança mútua entre llogater i propietari.

Quines són les condicions de validesa del contracte lloguer d’acord amb la LAU?

Per garantir la correcció jurídica, s'han de respectar escrupolosament els elements formals. Les condicions per a la validesa del contracte lloguer d’acord amb la LAU consten detallades a la taula següent:

Fixar la fiança en un mes per a habitatge i de dos per a "us diferent" són clàusules abusives?

No, de cap manera. Els terminis estipulats a la pregunta són estrictament els legals. L’única circumstància que faria la fiança abusiva no deriva de la seva natura, sinó del fet que l'import d'una garantia complementària exigida fos equivalent a més de dos mesos de lloguer addicionals (superant els límits de la LAU).

Per què per ella mateixa la fiança d’arrendament no és abusiva?

1. Requeriment legal: És una obligació fixada a l’article 36.1 de la LAU, que és una norma vigent d'obligat compliment.
2. Finalitat objectiva: No persegueix el lucre de la propietat, sinó que actua com a garantia exclusiva per pagar la reparació de desperfectes i té una duració acotada al temps de vigència del lloguer.
3. Dipòsit en organisme públic: Mentre dura el contracte, la fiança es diposita obligatòriament a l'INCASÓL. En cap cas s'entrega al propietari perquè en disposi lliurement.
4. Restitució justa: Es retorna íntegrament al llogater al final del període, excepte quan el producte immobiliari presenta danys evidents. Coneix bé la normativa i evita problemes amb el retorn de la fiança.

Clàusules abusives dels llogaters més freqüents

És molt poc habitual que el llogater directament vulgui inserir per escrit al redactat final del contracte disposicions de caràcter abusiu. En canvi, a la pràctica és bastant més comú trobar certes exigències il·legals dels inquilins.

Tot i així, hi ha dues accions que es consideren de facto com a clàusules abusives dels llogaters:

• Sotsarrendar d’amagat una habitació: Aquest acte funciona a la pràctica com una clàusula abusiva. Se serveix de la mala fe, s’aprofita del desconeixement del propietari i desequilibra els drets a favor seu. Recorda que la llei ho prohibeix excepte amb l’autorització expressa i escrita de la propietat.
• Pretendre l’anul·lació ex ante de l’avis de dessistiment: Intentar incloure la supressió del termini obligatori de 30 dies previst per avisar del desistiment del lloguer per part de l'inquilí.

Principals exigències il·legals dels inquilins

Al llarg de la relació d'arrendament, s'han de conèixer i detectar a temps aquestes peticions fora de lloc:

• Exigir que el propietari pagui petites reparacions: Com a norma general, el manteniment de baix cost per ús ordinari correspon a l'inquilí. Ara bé, l’última part de l’article 21.3 de la LAU inclou una subtilesa: en cas de reparacions urgents per evitar un mal imminent o incomoditat greu, el llogater podrà realitzar-les (prèvia comunicació) i exigir-ne immediatament l'import a l'arrendador.
• No pagar la renda de lloguer acordada: Abonar la mensualitat establerta és una obligació sagrada que mai es pot eludir.
• Exigir un “rescat” per marxar de l'immoble: Tota extorsió és directament denunciable. Superada la data de finalització del contracte, el vincle legal entre les parts s’extingeix. Si l’arrendatari es queda a l’habitatge sense consentiment, estarà cometent un delicte d’usurpació de domicili.
• Pretendre utilitzar la fiança com a pagament de l'últim mes: En cap cas la fiança es pot compensar amb el cobrament de les quotes corrents del lloguer.

Clàusules a evitar pel propietari al lloguer

Per configurar un acord perfectament legal i vàlid, s'han d'excloure completament les següents clàusules il·legals del propietari, ja que suposen greus errors al contracte de lloguer pel que fa al propietari:

1. Tallar els subministraments en cas d’impagament: Suposaria un delicte de coaccions. És la principal clàusula a evitar pel propietari al lloguer.
2. Imposar la renúncia als drets legals bàsics: Qualsevol punt que obligui l'inquilí a renunciar a drets reconeguts per la LAU és nul.
3. Actualitzar la renda per sobre de l’IPC o l'índex legal vigent: L’actualització s’ha de comunicar clarament per escrit un mes abans d’aplicar-se (article 18.2 de la LAU).
4. Efectuar cobraments anticipats o improcedents: L’article 17.2 de la LAU prohibeix exigir el cobrament anticipat de més d’un mes de lloguer o demanar-lo abans del dia 7 del mes corrent.
5. Forçar visites a l’habitatge sense permís explícit: La inviolabilitat del domicili és un Dret Constitucional fonamental; cal avisar sempre i tenir el vistiplau del llogater.
6. Limitar el gaudi de l’habitatge de forma arbitrària: No es poden restringir les visites ni prohibir les mascotes de manera genèrica sense una redacció ben fonamentada. Oblidar esmentar de manera correcta les causes justificades sol ser un dels grans errors contractuals.
7. Obligar a renunciar a la pròrroga legal mínima: Excepte en el cas de necessitat objectiva de l'habitatge per a ús propi o de familiars en primer grau (article 9.3 de la LAU).
8. Imposar de forma unilateral el pagament de tributs (com l'IBI): Es pot pactar entre les parts d'acord amb l’article 20.1 de la LAU, però requereix un acord explícit i signat, mai una imposició oculta.
9. Compel·lir el llogater a fer-se càrrec de totes les reparacions estructurals: Les grans obres de conservació i habitabilitat corresponen legalment al propietari.
10. Cobrar a l’inquilí els honoraris de la immobiliària: Segons la legislació actual, aquestes despeses de gestió immobiliària corresponen íntegrament a l'arrendador.

Com el Grup Housfy facilita un contracte segur?

Els nostres experts immobiliaris i jurídics t’acompanyen durant tot el procés de negociació, redacció i signatura del contracte per garantir el compliment normatiu i vetllar perquè:

• No existeixi cap tipus de coacció ni desequilibri entre les parts en cap moment.
• Propietari i llogater llegeixin i entenguin la totalitat del text abans de signar-lo, evitant que cap clàusula clau passi inadvertida.
• Es resolguin tots els dubtes legals de manera totalment transparent abans de la formalització.
• Se signin detalladament cadascuna de les pàgines que componen el document.

Amb aquestes pautes presents i amb suport professional, aconseguiràs un redactat robust i un contracte lloguer segur pels propietaris que et protegirà davant de qualsevol imprevist.

Notes al peu:

• [1] Definició bàsica d'estipulació abusiva d'acord amb la normativa de defensa dels consumidors i usuaris (RDL 1/2007).
• [2] Criteris generals de valoració de l'abús contractual en l'àmbit del dret civil i d'arrendaments urbans.
• [3] Efectes jurídics de la nul·litat parcial d'acord amb les previsions de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) i el Codi Civil.