¿Cómo constituir una comunidad de propietarios conforme a derecho?
1. Introducción: la existencia de elementos de tipo común y el régimen de Propiedad Horizontal, precondiciones para crear comunidades de propietarios/as
Una comunidad de propietarios (en lo sucesivo CP) únicamente puede existir dentro del régimen de la Propiedad Horizontal (PH) porque solo este prevé la coexistencia de varios propietarios/as -físicos o jurídicos- en un mismo edificio. En la PH cada propietario/a tiene la titularidad exclusiva de los elementos privativos y, a su vez, es cotitular de aquellos comunes.
Es en la gestión de aquello común donde arraiga la lógica de crear una CP.
En cambio dentro del régimen de Propiedad Vertical (PV) constituir una CP cuando es posible acostumbra a ser imposible.
Veamos la razón: en una PV todos los productos inmobiliarios de un edificio son privativos, es decir, todos son propiedad de una única persona evidentemente, ningún propietario/a puede constituir una comunidad con él/a mismo/a (en casos bastante excepcionales puede haber dos o tres propietarios/as en PV).
Como conclusión de este primer apartado damos ejemplos de elementos privativos y comunes:
- Aquellos privativos: viviendas, locales o anexos en el edificio.
- Aquellos comunes: portería, patios, azoteas, jardines, piscinas, estructuras o fachadas.
2. ¿Cuál es la legislación del régimen de la propiedad horizontal en Cataluña? ¿Cuáles son las condiciones previas para constituir la comunidad de propietarios/as?
Dentro del territorio catalán el Código civil de Cataluña (en lo sucesivo CCC) es la regulación exclusiva en esta materia mientras que en el resto de España la legislación equivalente es la "Ley de Propiedad Horizontal" (LPH) Finques Feliu, sin olvidar que es una empresa global, al estar en Catalunya hoy se va a concentrar en explicar la legislación catalana.
El CCC establece las bases para erigir una CP en el artículo 553-1. En él, distingue entre tipo de elementos y precisa que tanto cuando hablamos de elementos comunes como cuando lo hacemos de privativos estos son indivisibles y que:
"El régimen jurídico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución y supone:
a) La existencia, presente o futura, de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por unos elementos privativos y otros comunes.
b) La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.
c) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios."
¿Cómo se constituye correctamente una nueva comunidad de propietarios/as?
Antes de iniciar este punto hay que aclarar que la facultad de crear la CP depende del régimen de tenencia del inmueble de cada persona -física o jurídica-. Así, solo las personas propietarias pueden crear una CP. Por el contrario, alguien que sea inquilino/a nunca podrá porque no tiene ningún título de propiedad.
Ahora sí, puedes tomar nota de los pasos para crear una CP:
a) Inscribir el título constitutivo al Registro de la Propiedad
El Título constitutivo de la Propiedad Horizontal o escritura de división horizontal tiene que constar al registro de la propiedad. Para conseguir el máximo de seguridad jurídica en Finques Feliu recomendamos disponer del Título Constitutivo desde el comienzo. En este sentido, recordamos que incluso, antes de la finalización de la construcción es posible inscribir el Título Constitutivo al Registro de la Propiedad.
b) Convocar y celebrar una Junta De Propietarios/as (JDP) de conformidad con la legislación vigente
Explicábamos cómo hacerlo en nuestro blog el dos de septiembre de 2019 a continuación lo recordamos:
La celebración de la JDP siempre se tiene que comunicar de forma demostrable ante uno juez/a. En caso de celebrar una JDP "a escondidas" dicha Junta sería impugnable. Los legitimados para impugnar son:
Los/as propietarios/as que no fueron avisados y aquellos que asistiendo no han visto aprobadas sus peticiones (esto es improbable porque estarían reconociendo que eran partícipes de una Ilegalidad a sabiendas).
En caso de demostrarse esta conducta de mala fe la justicia declarará nulas de pleno derecho todas las decisiones adoptadas durante la JDP "oculta".
La comunicación se debe hacer por todos los medios posibles. Así, la entrega en mano de la convocatoria al propietario se considera una prueba fehaciente. Hay que añadir que la comunicación por correo electrónico también es legal "siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido" (artículo 553 sección 21 del CCC). Tal como señala el mismo artículo: "Las convocatorias, citaciones y notificaciones tienen que enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría" (como que no hay secretario/a la convocatoria la hará ...).
De no poderse librar en mano se tiene que usar el tablón de anuncios o un lugar muy visible para colgar la convocatoria.
Los datos que tienen que constar en la convocatoria son:
- Día, lugar y hora de la JDP.
- Orden del día de la JDP establecido por quien preside la reunión fundacional de la Comunidad.
- Una advertencia sobre el valor del voto de los propietarios ausentes: computa a favor de la propuesta votada (CCC art. 553-24)
Una vez convocada la reunión y con los/las propietarios presentes ha de procederse a:
- Escoger los cargos de la comunidad: presidente, administrador de fincas, secretario, vocal.
- Firmar el acta constitutiva que se tiene que inscribir en el libro de actas porque sea legalmente vinculante.
- Legalizar el libro de actas al registro de la propiedad correspondiente y todo seguido tramitar el Número de Identificación Fiscal (NIF) de la comunidad ante la Delegación de Hacienda correspondiente tal como explicaremos en su punto d) con detalle.
Al término de cada junta es obligatorio:
- Levantar una acta en este documento tienen que constar: las acciones hechas y los acuerdos cerrados a la reunión. De no hacerlo así legalmente será como si la reunión no se hubiera celebrado.
c) Registrar la comunidad al Registro de la Propiedad:
Para conseguirlo debe sellarse el libro de actas (disponible en cualquier librería). La tramitación se hace efectiva en 15 días y la documentación que hay que adjuntar para hacer el registro efectivo es la siguiente:
- Libro de actas en blanco
- Acta constitucional
- Fotocopia del DNI del presidente/a Fotocopia
- de la escritura de la vivienda del presidente o de un propietario/a Instancia
- dirigida al registro de la propiedad debidamente firmada indicando datos registrales de la finca matriz obra nueva y propiedad horizontal
d) Hacer la solicitud del NIF de la comunidad a la Agencia Tributaria.
- Impreso de solicitud del NIF, con el modelo 036, que os venderán a la Agencia Tributaria.
- Libro de actas sellado al Registro de la Propiedad con el acta constitucional.
- Fotocopia del DNI del presidente/a y del Secretario/a Administrador - solo en caso de haber sido autorizado/da a hacer el trámite.
e) Abrir una cuenta destinada solo a depositar los ingresos procedentes de las cuotas ordinarias de la comunidad:
En este último paso se pone de manifiesto que una CP siempre necesita tener presupuesto: para aprobarlo tiene que celebrarse como mínimo una reunión anual de carácter ordinario. Por otra parte, el fondo de reserva tendrá que ser depositado en cuenta bancaria aparte artículo 553-6 del código civil). El procedimiento de constitución de la Comunidad se recoge en los artículos 553-6 a 553-9.
3. ¿Por qué es tan importante constituir la CP?
Porque "en caso de no constituirla cada propietario/a podría modificar unilateralmente elementos del inmueble y afectar el conjunto de los copropietarios sin tener que consultarlos absolutamente nada a nadie" como nos explica Api.cat.
Es evidente que hacer modificaciones sin avisar de los perjuicios es egoísta. Este escenario sería letal por la convivencia en la CP. Los propietarios/as perjudicados/as al no ver la insolidaridad castigada se querrían vengar.
Con todo, lo cierto es que la ley no hace obligatorio constituir la CP. Desde Finques Feliu, atendido a lo que hemos explicado, defendemos siempre que mejor estar protegidos por el Código civil de Cataluña que no estarlo y tentar a la suerte.
Esperamos habernos sabido explicar que: sin una CP constituida ninguna ley -ni el CCC en Catalunya ni la LPH en el resto del Estado - nos protege, por lo tanto, no se puede hacer nada en contra de "modificaciones unilaterales y perjudiciales de un/a propietario/a hacia los otros".
Hoy hemos explicado el marco normativo que avala crear la CP -el Código civil de Cataluña- en qué régimen hacerlo - el de propiedad horizontal-, quién no puede hacerlo -un/a inquilino/a- y los pasos para conseguirlo.
Finques Feliu: "a tu favor".
¡Atrévete a cambiar de rol: de receptor/a pasivo/va de contenido a difusor/a activo/va!