Fincas rústicas parte II: el encaje legal de las operaciones con estos productos inmobiliarios en Cataluña

1. La lógica de la pareja de textos que estamos haciendo: desde los usos de las fincas rústicas hasta el encaje legal de este tipo de propiedad

En Finques Feliu nos hemos propuesto presentar una exposición completa e inteligible sobre las fincas rústicas. Hace una semana, en la primera parte de este artículo, a la que puedes acceder en este enlace, describimos:

- Los usos de las fincas rústicas

- Como llevar a cabo un mantenimiento perfecto

- Como sacar rendimiento económico

En esta segunda parte del texto, avanzaremos desde la perspectiva geográfica y económica del anterior hacia como el ordenamiento jurídico avala la figura legal de las fincas rústicas y permite el amplio abanico de actividades que se puede hacer con este producto inmobiliario.

2. ¿Cuál es la regulación legal para las transacciones de fincas rústicas o por otras actividades que se realicen? 

El Código Civil Catalán. Este compila sistemáticamente las normas que hacen referencia a las relaciones de Derecho privado de personas físicas y jurídicas: transferencias de propiedad, casamientos, herencias, etc.

3. ¿Qué supone la no regulación de una materia en Derecho? La importancia del Código Civil Catalán

Este epígrafe aborda la importancia del Código Civil Catalán (de ahora en adelante CCC) en particular y, de tener una legislación vigente en cualquier materia en general.

¿Qué supone la no regulación de una materia en un Estado de Derecho? Lisa y llanamente: mientras no haya una ley vigente sobre aquello no regulado el legislador no puede imponer ningún tipo de obligación.

Los principales vicios de derecho a evitar en una ley son: 

a) Imponer arbitrariamente una obligación legal -de manera no motivada-

b) Redactar una regulación con manifiestos defectos jurídicos de forma

c) No anunciar la norma -conculcar el principio de publicidad-

Cualquiera de estos tres vicios comporta la nulidad de pleno derecho de la ley. Esto implica que, en caso de presentar recurso, el tribunal nos daría la razón. Además de tener unos mínimos requisitos formales, toda regulación tiene que aspirar a tener una buena calidad técnica para evitar defectos y ambigüedades.

Además de una cuestión de cimiento de Derecho, el hecho hipotético que las fincas rústicas estuvieran fuera de la ley tendría incontables efectos perjudiciales por particulares y Administración citaremos solo cuatro:

a) Nula seguridad jurídica: "Este principio general del derecho impone que toda persona tenga conocimiento cierto y anticipado sobre las consecuencias jurídicas de sus actos y omisiones"

Font: " Diccionario panhispanico de español jurídico"

b) Desprotección de los derechos de las partes: si un supuesto no está regulado, las personas físicas o jurídicas no están protegidas contra abusos contractuales. De hecho, el mismo concepto de abuso en derecho lo es en relación con un ilícito penal. Así, si no hay ninguna regulación, desde el punto de vista del derecho tampoco hay abuso

c) Imposibilidad de fijar tributos: Sobre una actividad alegal, la administración no puede crear impuestos. Para hacerlo siempre necesita una legislación que los justifique, delimite los casos de aplicación de estos y establezca todos los conceptos necesarios para hacer el pago.

d) Obligación de proteger la naturaleza: ¿Mientras una materia no esté regulada, ¿El simple conocimiento de un delito justificaría una sanción por parte de la Administración?  No. Sin regulación preexistente, por más que la Administración conociera que la persona propietaria de una finca rústica no protege la naturaleza, este "conocimiento" no la facultaría para imponer la salvaguardia del medio natural.

Llegados a este punto, podemos concluir que la vigencia del CCC: es crucial ya que es esta la que hace decaer automáticamente todos los inconvenientes anteriores. 

4. El CCC: una legislación propia admitida en fondo y forma por el Estado español

Con la recuperación del autogobierno catalán, mediante el Estatuto de Sau de 1979, el CCC volvió a desplegar todos sus efectos jurídicos. Estos son válidos solo dentro de Cataluña, por lo tanto, en esta materia no nos es aplicable la legislación del resto de España.

Este hecho tiene motivaciones históricas, y el hecho que sea una legislación propia no ha sido cuestionado por los tribunales. El siguiente enlace al Boletín Oficial del Estado es la prueba fehaciente que el Estado considera el CCC como "legislación consolidada". 

5. Enumeración de siete aspectos regulados por el *CCC en referencia a las fincas rústicas

a) Derechos de propiedad: El CCC regula la tenencia plena o el derecho de uso y disfrute, por ejemplo, establece las reglas para la transferencia y la transmisión de la propiedad.

b) Derecho de herencia: Determina, entre otros supuestos, la regulación de la sucesión intestada. Este concepto hace referencia a cuando la sucesión se produce mortis causa, esto es como proceder  ante la inexistencia o invalidez legal del testamento de la persona ya traspasada y como realizar otras disposiciones por testamento.

c) Derechos de cultivo y usufructo: El CCC regula los derechos de usufructo de la persona inquilina del terreno, mientras que el propietario, se reserva la propiedad de este. Para ser exactos, el propietario se reserva la nuda propiedad: que es el derecho a la propiedad pero no a su uso y disfrute. Por lo tanto, usufructo y nuda propiedad son el reverso de la misma moneda -la tenencia de la propiedad por parte de las diferentes personas jurídicas que ostentan derechos sobre ella-. 

d) Arrendamientos rústicos: El CCC establece los derechos y deberes de los propietarios como de arrendatarios en acuerdos como de alquiler o arrendamiento de fincas rústicas. En este sentido, procede citar la ley 49/2003 de arrendamientos rústicos, esta regulación determina: usos de las fincas, qué contratos se consideran rústicos, los derechos de producción o el ámbito de inaplicación de la ley (los suelos urbanos).

e) Normativas ambientales: Cataluña tiene competencias exclusivas y concurrentes con el Estado en medio ambiente. Los terrenos rústicos que, son situados a la natura, pueden ser especialmente afectados por el ejercicio del autogobierno en el ámbito señalado.                                                   

Así, por ejemplo, el Govern puede entre otras facultades:                                                                                             

• Cambiar la calificación del suelo                                                                                                   
• Regular su explotación                                                                 
• Considerar que las fincas tienen un valor ecológico o paisajístico que merece ser protegido

f) Expropiaciones: Cómo decíamos en la primera parte de este artículo, las razones de expropiación tienen que responder al interés público. En este sentido, el CCC establece las compensaciones para resarcir en los propietarios afectados.

g) Derechos de vecindad: Las relaciones entre copropietarios de fincas rústicas también son recogidas al CCC. Pensamos, por ejemplo, en las "servidumbres inmobiliarias" -concepto que explicamos en este enlace-, en usos compartidos y responsabilidades por daños derivados de actividades: agrícolas o forestales como pueden ser los conflictos derivados de cortar ramas o raíces de árboles situados exactamente en el límite de la propiedad. Haz clic aquí para averiguar qué dispone la ley en este último caso.

Más allá del CCC, la calificación del suelo donde son tus terrenos puede verse afectadas por las competencias recogidas en el artículo 84.2 epígrafe a) del Estatuto de Cataluña.

Este dispone que los entes locales la competencia en: "La ordenación y la gestión del territorio, el urbanismo y la disciplina urbanística y la conservación y el mantenimiento de los bienes de dominio público local."

Con esta referencia en el Estatuto de Cataluña hemos culminado el artículo.

Para cualquier duda adicional puedes contactar con nosotros en este enlace.