Què són els vicis ocults a edificacions?

Demà el nostre blog fa sis anys! En aquest article José Gaspar, arquitecte de TriarqStudio, descriu diferents "vicis ocults" i, més important, els dóna solució.

1. Què entenem per "vicis ocults"? A què afecten?

El concepte de "vicis ocults" es refereix a: "aquelles deficiències d'una edificació que no podem percebre en una anàlisi organolèptica, és a dir, a simple vista". Els vicis ocults afecten: fonamentació, estructura, impermeabilització, aïllament tèrmic o instal·lacions bàsiques de l'edificació. 

Encara que és cert que els vicis ocults no es veuen, és important recordar la necessitat de revisar l'estat de l'immoble quan ens el lloguin o venguin.  Ets qui ven o lloga? Llavors, has de preparar amb summa cura la visita de qualsevol interessat/a en el producte immobiliari.

2. En quina mena d'edificis acostumen a aparèixer? 

Als d'obra nova perquè com no són fruit de l'ús o manteniment i, sí del seu procés de construcció, els vicis ocults no acostumen a descobrir-se fins al cap de molts anys. Aquesta manifestació tardana no és contradictòria que aquestes anomalies es remuntin a les primeres etapes del projecte (fins i tot a la seva concepció o a l'elecció del lloc d'edificació).

3. Diferents tipus de vicis ocults i les seves diferents solucions

• Els motivats pel terreny o la fonamentació de l'edifici: en el primer suposat, cal aclarir que existeixen terrenys més inestables, per exemple, aquells amb: sòl argilenc amb estrats petris, pròxims a torrents, etc.). En el segon, el què és inapropiat és el sistema de fonamentació, és a dir,  l'element que transmet les càrregues de l'edifici al sòl. 

Em ve a la memòria que quan es van triar els terrenys per a la construcció de la Universitat Autònoma de Barcelona no es va tenir en compte això. Com a conseqüència, es van originar enormes esquerdes que un temps després van donar problemes. La solució és un estudi en profunditat del terreny que una vegada realitzat ha de conduir a triar la millor fonamentació o a descartar l'emplaçament triat originalment.

• Els motivats per errors de càlcul en l'estructura de l'edifici: donen lloc a deformacions inacceptables que poden causar fins i tot al col·lapse de l'estructura. Aquest tema el tractarem en el pròxim article amb deteniment. Ara, únicament avançarem que han de triar-se materials de construcció de bona qualitat. Aquest criteri ha de ser prioritari enfront d'altres com: el baix preu o l'agilitat de l'obra.  
• El motivat per la nul·la, errònia o deficient col·locació dels diferents elements per a evitar que l'aigua penetri en les construccions. Aquí les causes poden ser molt variades:
• Mala impermeabilització davant les pluges: si es tracta de l'aigua de pluja la coberta ha de ser conforme amb la mena d'edificació o la situació concreta de l'element constructiu.

És possible que el problema no aparegui fins que es produeixi un gran aiguat o que a base de múltiples pluges l'aigua arribi a penetrar. A més dels elements constructius, en concret, l'adequació i resistència d'aquests, també, has d'estudiar en quina zona climàtica ens trobem i la precipitació anual que li correspon (en la imatge 2 es mostren les diferents zones climàtiques).

• Mala impermeabilització davant aigües freàtiques: hi ha aigua a una profunditat escassa. Una altra vegada, el coneixement és la clau de volta.
• Mala impermeabilització per capil·laritat: l'edifici  absorbeix la humitat del terreny. En aquest cas, s'hauria d'haver previst una forta impermeabilització de les parts baixes de l'edifici sempre des de les seves cares exteriors.
• Mala impermeabilització davant humitats procedents de tancaments exteriors: l'aigua pot penetrar per ells en direcció a les façanes. Estem pensant en les obertures i finestres mal concebudes o instal·lades... S'ha de ser rigorós per a evitar reparacions enutjoses.
• El motivat per la deficiència d'aïllament que el Codi Tècnic d'Edificació exigeix solucionar. En cas de no fer-ho, no tindràs accés a la llicència d'obra imprescindible per a construir. L'aïllament ha de ser complet i sense discontinuïtats en totes les parts dels tancaments, tan fixos (murs) com a practicables (les finestres).

Un exemple pràctic de què implica no estar ben aïllats: uns clients patien corrents d'aire a través dels forats dels endolls, pels ulls de bou de la il·luminació i pels buits de les corretges de les persianes enrotllables. En mancar de la cambra d'aire de les façanes l'aire exterior circulava lliurement per tots aquests espais a l'interior del seu habitatge.

4. Edificis de segona mà

Quan les deficiències no són patents en el moment de la compra apareixen en un producte que implica el seu anterior usuari. Així, un mal ús o un manteniment escàs determinarà en el futur una clara deficiència del producte. 

La "Llei 38/1999 d'Ordenació de l'Edificació" estableix que un producte immobiliari destinat a habitatge ha d'estar en bones condicions per a ser objecte de compra-venda (i més tard es va aprovar també l'obligatorietat de certificat energètic per a la compra-venda i el lloguer).

5. Existeix algun termini per a la reclamació dels vicis ocults?

Recordem que el vici ocult ha de ser: greu, anterior a la venda i descobert.

Aclarit això, efectivament, el Codi Civil i la llei d'Ordenació de l'Edificació estableixen segons la mena de vici ocult diferents terminis tal com exposa www.conceptosjurídicos.com a continuació: 

• "Aquells estètics: es tracta de danys en elements d'acabat de l'edificació. Per exemple, petites esquerdes o zones descolorides. En aquest cas hi ha un any per a reclamar.
• Aquells que deterioren l'habitabilitat: parlem d'humitats, goteres, una instal·lació elèctrica deficient o un mal aïllament acústic o tèrmic. En aquests casos es disposa de tres anys per a reclamar.
• Aquells estructurals: poden incloure despreniments de materials o envans i afectar l'estabilitat de l'edifici. Es disposa de deu anys per a reclamar."

Encara que els terminis en general són els anteriors el legislador vol premiar la "diligència" en denunciar. Així, considera els sis mesos per a la reclamació d'aquells vicis ocults que s'haguessin detectat de bon principi (cosa que en no ser detectables a simple vista evidentment és complicadíssima).

6. Conclusió: 2 accions preventives davant eventuals vicis ocults abans de signar-se la venda

Seria recomanable que el/la comprador/a, en cas de trobar vicis ocults, encarregués un peritatge tècnic. Sobre la base del dictamen dels experts, podria reclamar a la part venedora, que en principi, amb bona fe ho assumiria.
També el futur comprador/a podria executar una paga i senyal destinat al fet que amb ella el venedor encarregués un peritatge previ a la venda.

A Finques Feliu hem volgut avantposar dues accions que aposten per la bona fe i col·laboració entre les parts abans que per la coerció. Dit això, ha de quedar molt clar que: la transmissió o lliurament d'edificis amb vicis ocults pot denunciar-se davant l'autoritat judicial, sí després de la seva recerca, la justícia trobés una cosa irregular pot condemnar a qui vengui.

Una bona operació és com una construcció. D'una banda, ha de consolidar-se en la confiança i l'assessorament d'experts/as, per l'altre, assentar-se en el terreny del pacte amb les màximes garanties jurídiques en els termes de la transacció.

Comparteix: ens premies, però més important encara, contribueixes a una societat informada que pot exercicir els seus drets.